David Méndez
Ley hipotecaria

Tras haber pasado 1 año de la aprobación de la nueva ley hipotecaria que presento el Ministro de Economía del PP, ya podemos saber cuándo entra en vigor la nueva ley hipotecaria. Será a partir de Junio de 2019 cuando los nuevos cambios, que siguen la normativa europea 2014/17/UE, intenten proteger a los clientes que soliciten hipotecas en España.

No obstante, no todas las medidas claves que se pedían en Bruselas se han contemplado en el texto definitivo de España, y aún pasado tanto tiempo no se ha podido observar cambios a incluir en ella. Hablamos de medidas sobre la regulación sobre el sistema de cálculo del TAE, regulación de la publicidad referida a préstamos hipotecarios, normativa sobre evaluación de solvencia de consumidores y tasación de inmuebles, etc.

¿Qué cambios se han introducido en la nueva ley hipotecaria?

Entre los cambios que sí se han introducido en la nueva ley hipotecaria podemos encontrar los siguientes.

Gastos de hipoteca a cargo de los bancos

En primer lugar, las entidades bancarias o aquellos bancos que presten dinero van a tener que pagar todos los gastos relacionados a la hipoteca exceptuando el de la tasación (que corresponderá al usuario). En este sentido, tendrán que pagar gastos de notaría, gestoría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

He aquí la primera cuestión o duda: ¿beneficiará realmente al usuario que solicite un préstamo hipotecario? A primera vista parece ser que sí, pero suponiendo que las entidades van a tener que hacerse cargo de dicho pago, lo más normal es que trasladen dichos gastos a un aumento del interés a pagar, o en la cantidad que se le cobra íntegramente al usuario.

Menos desahucios

En segundo lugar, la nueva ley hipotecaria trata de ayudar a que se detengan los desahucios mediante el retraso de las cuotas impagadas (prologando los meses en los que el cliente puede pagar).

¿Cómo lo va a realizar? De la siguiente manera: si durante la primera mitad del contrato se ha producido un impago que alcance el 3% del préstamo hipotecario o 12 cuotas mensuales, se podría poner en marcha el desahucio. Lo mismo ocurrirá en la segunda mitad del contrato pero cuando se produzca un impago de, a lo sumo, 7% del importe del préstamo o 15 cuotas mensuales.

Cabe mencionar que esta medida no entrará con retroactividad en los casos; es decir, que los casos en los que se haya abierto un procedimiento de desahucio no podrán salvarse mediante la modificación de esta Ley. La presente modificación solo tendrá efectividad para los casos que comiencen desde este instante.


Reducir costes de amortización

El tercer lugar, se pretende abaratar los costes de amortización anticipada de la hipoteca. Se hará del siguiente modo:

  • Hipotecas variables: primeros 3 años, comisión del 0'25% sobre el importe a adelantar. A partir del año 3, 0'15%
  • Hipotecas a tipo fijo: en los 10 primeros años, comisión máxima 2%. A partir del año 10, 1'5%.

Cabe destacar que estas medidas en concreto han sido aprobadas con carácter retroactivo: todas las amortizaciones anticipadas podrán acogerse a estas nuevas condiciones si así lo desean. Además, cabe mencionar que se reserva el derecho a las entidades financieras de poder aceptar o denegar el cambio de hipoteca que el usuario quisiese hacer.

Otros cambios importantes

Otros cambios importantes que se han introducido:

  • Los bancos no podrán obligar a sus clientes a contratar productos vinculados a una hipoteca (como domiciliar recibos o uso de sus tarjetas de crédito, para aprovechar que sus usuarios hagan operaciones en sus entidades).
  • Las subrogaciones y novaciones de préstamos hipotecarios serán gratuitas.
  • Los intereses por demora que se establecen en los préstamos hipotecarios van a ser, como máximo, 3 veces el precio oficial del dinero en ese momento.

Estos son los principales cambios que introduce la nueva ley hipotecaria aprobada por el gobierno. Sin duda introduce grandes cambios que favorecen al usuario por lo que es necesario conocerlos para ver si existe la posibilidad de beneficiarse de ellos.

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