España ha vivido diferentes burbujas inmobiliarias a lo largo del tiempo y algunos teóricos defienden que próximamente viviremos otra burbuja de este tipo. Entendemos por burbuja inmobiliaria a una burbuja especulativa que hay en el mercado de los bienes inmuebles. Durante 1986 y 1992 se produjo una burbuja orientada al incremento del precio de la vivienda y durante 1997 se inició otra burbuja inmobiliaria que afectó tanto a los precios como a la construcción de inmuebles. Cuando la burbuja inmobiliaria explota afecta directamente a la economía del país, por eso, cuando en 2008 se pincha la burbuja inmobiliaria que se produjo en la década de los 90, España entró en la crisis financiera que afectó a la banca y a los ciudadanos.
Cómo la burbuja inmobiliaria afectó a la economía económica española
La crisis económica que se inició en 2008 y, que actualmente todavía tiene consecuencia en algunos países como España, se produjo principalmente por la burbuja inmobiliaria que existía. Vamos a ver las claves para entender por qué sucedió.
1. Incremento del precio de la vivienda
Durante décadas en España se construían inmuebles sin freno y se vendían a un precio por encima del valor real de mercado. Ante la subida imparable de precios se inicia un proceso de compra venta para obtener beneficios. Los inmuebles se convierten en activos muy atractivos para los inversores que ven como al comprar un piso se revaloriza en poco tiempo.
Durante 2008 había en el mercado cerca de 800.000 vivienda, pero solo había demanda de 385.000.
2. Concesión hipotecas subprime
Con el objetivo de vender los inmuebles construidos se popularizaron las hipotecas subprime, se trata de préstamos concedidos a familias con situaciones precarias. Las tasas de interés que manejan son muy bajas y de carácter fijo, de este modo se permitía el acceso a la vivienda a familias con menos recursos. Sin embargo, los bancos concedían hipotecas al 100% (o incluso al 120%) a prácticamente todos sus clientes, sin analizar si eran solventes y tenían capacidad para devolver el crédito.
Debido a que las hipotecas tenían los intereses muy bajos los bancos no ganaban suficiente beneficio, y por eso, se concedieron un gran volumen de hipotecas subprime.
3. Caída de los bancos
Los bancos tenían un exceso de hipotecas subprime y ello provocó la crisis financiera más grande vivida hasta la fecha. Debido a la inestabilidad económica que vivía el país muchas familias no podían hacer frente a los pagos de sus hipotecas y estas se convirtieron en activos tóxicos para los bancos. Además, las principales promotoras inmobiliarias tenían problemas para devolver los créditos.
Las principales entidades financieras con activos tóxicos procedentes de las hipotecas y préstamos sin devolver eran las Cajas de Ahorros, que tenían una política de banca de proximidad al servicio de la ciudadanía.
4. Rescate bancario
Ante el desplome de la banca el Gobierno de España actuó saneando las cuentas de las entidades financieras, nacionalizando bancos y propiciando la venta de las cajas de ahorros una vez estuvieran saneadas. Toda esta medida supuso el nacimiento del banco malo conocido como SAREB, encargado de sanear la situación financiera adquiriendo los activos tóxicos de los bancos.
Para ello se incrementó la deuda pública, ya que el rescate bancario supuso un gran coste para la economía española. El endeudamiento del país propició la desconfianza en el mercado. Las bolsas bursátiles cayeron y ello afectó a la economía de todo el país.
5. Endeudamiento
Muchas empresas se vieron afectadas por la crisis financieras y cerraron o reestructuraron la plantilla. Especialmente las constructoras o promotoras que no podían hacer frente al pago de los créditos que tenían concedidos. Este hecho es muy significativo porque durante 2008 el 34% del PIB de España procede de este sector y el desplome de la construcción afecta directamente a la economía del país.
Todo ello se tradujo en un elevado número de despedidos, la tasa de paro se incrementó llegando a cuotas histórica, y debido a que los hogares estaban endeudados se redujo el consumo en todos los niveles, se incrementó la morosidad y se redujo considerablemente la compra-venta de inmuebles.
También se vieron afectados todos aquellos inversores particulares que compraban inmuebles para venderlos a un precio más elevado.
6. Medidas para impulsar la venta de viviendas
El mercado inmobiliario español se frenó en seco, la construcción de nuevos inmuebles se paralizó y se potenció la venta de aquellos que fueron construidos durante el boom inmobiliario. Debido a la desconfianza general que vivía el país la banca endureció las medidas para conseguir una hipoteca, esto provocó que apenas se concediesen créditos o préstamos.
Una década después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria el mercado empieza a reactivarse. Los hogares españoles vuelven a tener ahorros, la oferta de inmuebles se ha incrementado y ello está provocando que se active de nuevo la construcción inmobiliaria.
Pero, ¿volveremos a vivir otra burbuja inmobiliaria? Aunque los teóricos de la economía indican que estos procesos son cíclicos y siempre vuelven a suceder, en España se ha tomado medidas para no conceder hipotecas baratas que afecten a la rentabilidad financiera de las entidades bancarias. Por ello, cuando se concede una hipoteca es porque se ha analizado al cliente y se garantiza el retorno del crédito. Además la oferta de inmuebles intenta ser lo más parecido a la demanda real, sin que se produzca un proceso de especulación.
