Lo primero que se debe tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca es que el valor del importe a pedir no puede superar el 80% del valor del inmueble que se va a entregar como garantía real; el aspecto positivo de entregar un bien inmueble como garantía para la contratación de una hipoteca es que permite al banco ofrecer un tipo de interés y unas comisiones más bajas para la amortización que cualquier otro tipo de préstamo, el aspecto negativo es que como no se pueda pagar la hipoteca el banco se quedará con esa propiedad.

¿Cuántos tipos de hipotecas existen?

Los bancos tienen en cartera diversos tipos de hipotecas que se pueden resumir en estas 4:

  • Hipotecas  de interés variable: Como su nombre indica en estar tipo de hipotecas el interés al cual el banco presta el dinero al cliente se revisa cada cierto tiempo, generalmente cada 12 meses, de esta manera se puede ver beneficiado si los tipos bajan pero perjudicado en el momento que suben. Así el tipo de interés varía en función del índice de referencia pactado, normalmente se trata del Euribor, al que se le añade un diferencial que puede ser positivo o negativo, por ejemplo: +0,25% 0 -0,50 puntos. En este tipo de hipotecas a interés variable los plazos suelen ser mayores, entre 25 y 30 años, con lo que la cuota a pagar es mas reducida y los intereses de amortización anticipada son menores debido a que durante el periodo de pago el cliente se puede ver afectado por un tipo de interés mayor.
  • Hipotecas de interés fijo: En estas hipotecas el tipo de interés permanece invariable durante toda la vida del préstamo, es decir, que al cliente no le afecta la evolución del índice de referencia tomado para el cálculo de intereses. En este caso hay que tener muy claro que en el caso de que los tipos bajen no se refleja en la cuota a pagar, pero si suben tampoco. Cuando se contrata una hipoteca a interés fijo se suelen establecer unos plazos de devolución más cortos, entre unos 12 y 15 años, con lo que la cuota a pagar es más elevada y las comisiones de amortización anticipada también tienden a ser más altas que las que se fijan en  las hipotecas a interés variable.


  • Hipotecas mixtas: Los préstamos hipotecarios mixtos son los que combinan periodos de interés fijo y periodos de interés variable. Normalmente en estos casos se comienza con los tipos fijos durante los primeros 4-5 años de vida del préstamo y luego pasan a variables. De esta manera se consiguen que los plazos de amortización y las comisiones de amortización anticipada sean parecidas a las hipotecas de interés variable. Este tipo de hipotecas no es demasiado común, algunas entidades las suelen ofrecer en plan oferta durante un periodo determinado.
  • Hipotecas de interés de cuota fija: Se trata de una variante de las hipotecas de interés fijo pero en este caso la cuota no se modifica periódicamente, sino que si el tipo de interés de referencia sube, se alarga el plazo de amortización, mientras que si baja se acaba antes de pagar la hipoteca. La parte positiva es que se tiene la tranquilidad de saber que siempre se va a tener que hacer frente a la misma cantidad pero la incertidumbre de que nuca se sabe cuando se acabará de pagar exactamente la hipoteca.