Desde no hace mucho tiempo se escucha en ámbitos económicos y financieros hablar sobre hipotecas titulizadas. Un término que hasta hace poco resultaba desconocido y que poco a poco se va haciendo cada vez más común.
Además suelen surgir en torno a las hipotecas titulizadas múltiples dudas y cuestiones, en especial sobre lo que ocurre cuando nuestra hipoteca está titulizada. Te lo contamos todo sobre la titulización de hipotecas. Qué son exactamente y que ocurre con una hipoteca cuando se tituliza.
Definición de hipoteca titulizada
En primer lugar debemos aclarar que una hipoteca, es una operación de crédito en la que una entidad financiera presta un determinado importe de dinero. A cambio obtiene la devolución del principal que ha prestado más una cantidad prefijada de intereses. En este tipo de operaciones de crédito la persona que recibe el dinero aporta como garantía de pago una vivienda. Esta quedará gravada registralmente con el importe total de la hipoteca hasta que se salde su devolución.
Una hipoteca titulizada es aquella en la que la entidad prestataria, es decir el banco o caja de ahorros que ha prestado el dinero y adquirido un derecho sobre la vivienda que actúa como garantía, traspasa el contrato de hipoteca a un fondo de inversión o inversor.
Habitualmente las entidades financieras realizan a la vez la titulación de packs o grupos de cientos de hipotecas. Agrupándolas en una sola cartera para su traspaso, venta o cesión. Posteriormente ese contrato que agrupaba cientos de hipotecas se divide en bonos del mismo importe.
La titulización de hipotecas no se inscribe en el registro de la propiedad. Además la agrupación de los créditos en una sola cartera para su posterior división en bonos hace muy difícil seguir el rastro de una sola hipoteca. Por lo que los deudores pocas veces son conocedores de que su hipoteca haya sido titulizada.
¿Qué ocurre si no pago mi hipoteca titulizada?
¿Qué pasa si una hipoteca está titulizada? Según el escenario en el que nos encontremos, la titulización de una hipoteca puede ser determinante, o no afectar en nada.
Hipoteca al corriente, sin impagos
En la práctica y en situaciones normales en las que no se producen impagos y la hipoteca se encuentra al corriente, no ocurre nada cuando se produce una titulización. De hecho y tal y como ya hemos comentado, la mayoría de personas desconocen si su hipoteca ha sido o no titulizada.
En esta situación el titular de la hipoteca debe seguir pagando las cuotas tal y como lo venía haciendo. Realizando el pago a la entidad prestataria que concedió la hipoteca cuando esta se formalizó.
Hipoteca con uno o varios impagos
Si la hipoteca tiene impagos, entra en mora. Siendo lo habitual un mínimo de tres cuotas pendientes. En este caso lo habitual es que la entidad financiera inicie un proceso de ejecución hipotecaria, contra el titular de la deuda. Pero si la hipoteca esta titulizada, la cosa cambia.
Numerosos juzgados en nuestro país han procedido al archivo de las causas, al considerar que, tras la titulización, la entidad financiera que formalizo el préstamo carece de legitimación activa en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Considerando que al transmitir el crédito hipotecario se transmiten con el todos los derechos y obligaciones. Teniendo que ser por lo tanto, la entidad que adquirió el derecho sobre la hipoteca, a través de la titulización la que se persone e inicie de nuevo el procedimiento de ejecución hipotecaria.
Que la hipoteca este titulizada no exime de la obligación de pagar al acreedor sea este quien sea. Por lo que en esta situación lo único que consigue el deudor es ganar algo de tiempo.
