¿Alguna vez te has planteado subrogar tu hipoteca a otra persona? Se trata de una práctica común entre los consumidores y que, en determinadas circunstancias, puede ser hasta ventajoso y fácil de realizar, sobre todo cuando vendemos nuestra vivienda. Por este motivo, te vamos a explicar en qué consiste esta subrogación, sus ventajas y otros aspectos relevantes que hay que tener en cuenta.
¿Qué es la subrogación de una hipoteca?
La subrogación de la hipoteca no es más que una operación de compraventa de una vivienda en la que transmitimos la titularidad de la misma a otra persona pero que, a diferencia de una compraventa normal, esta conlleva una deuda pendiente como lo es la hipoteca.
La deuda debe ser conocida por la parte compradora, así como por el banco, ya que tendrá que examinar que el nuevo propietario de la misma podrá hacer frente a ella, analizando su perfil de riesgo. Además, hay que tener en cuenta los siguientes puntos:
- El vendedor es quien debe informar sobre las condiciones de la hipoteca al comprador. No obstante, este debería informarse también en el banco en el que la tiene antes de subrogarse.
- El banco debe decidir si acepta o no la subrogación. No debe proporcionar la información al comprador a menos que éste acepte las condiciones que el banco le exija, entonces por ley sí debería facilitarle la información con las comisiones y gastos que conllevaría.
- Se debe realizar un documento de subrogación, donde se indiquen las condiciones a aceptar y nuevos hechos.
- El banco, además, debe aceptar que la hipoteca se abrió y no deben cobrarse nuevas comisiones o gastos, salvo ampliaciones de capital o nuevas condiciones.
Ventajas de la subrogación de la hipoteca
Existen ciertas ventajas asociadas a la subrogación de la hipoteca que es importante que conozcas y que te comentamos a continuación:
- Por un lado, el vendedor puede deshacerse de su actual vivienda para buscar otra que le interese. No obstante, esto no implica que pase a una vivienda de mejor calidad, sino que ha encontrado otra que mejore las condiciones.
- También se puede ahorrar en costes asociados a la cancelación de la hipoteca o comisiones de apertura que requiere abrir una nueva hipoteca en un banco.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) ya ha sido pagado, por lo que no se debe tener en cuenta a no ser que se haga una ampliación del capital de la hipoteca, cambiar de tipo de interés o la cuantía del mismo.
- Los gastos asociados son menores que los que tendríamos si hacemos una hipoteca desde el principio en casi cualquier banco.
¿Cómo proceder a la transmisión de una hipoteca mediante subrogación?
Antes de comenzar y, tal y como te adelantamos anteriormente, subrogar una hipoteca tiene sus gastos asociados. En concreto, debemos tener en cuenta:
- Comisiones por la subrogación que el banco nos impuso en el contrato, si este no nos ofrece facilidades.
- Comisiones o gastos derivados por estudio de perfil por parte del comprador, que es quien quiere adquirir el inmueble.
- Otros gastos de notaría, registro en la propiedad y gestoría si procediese. Muchos bancos otorgan a sus clientes la posibilidad de hacer estas gestiones por su cuenta. No obstante, tras la nueva ley hipotecaria NO habría que pagar estos gastos, ya que los asume el banco.
- Costes de tasación, en cambio, si se debe pagar si se modifica las características de la hipoteca.
Por tanto, el banco no solo debe ser enterado de la situación de subrogación, sino que además debe aceptar el perfil del nuevo deudor. Esto es debido a que asume cierta responsabilidad y riesgo al aceptar al nuevo hipotecado y a lo mejor no está dispuesto.
