David Mendez Ruiz
¿Cómo funcionan los contratos de arras?

Si estás pensando en comprar una vivienda, posiblemente te veas en la tesitura de tener que firmar un contrato de arras. No obstante, pocas personas conocen qué es este contrato, cómo les afecta y qué modelos de contrato de arras existen. Todas estas dudas y más las resolveremos en este artículo. ¡No pierdas detalle!

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras o anticipo es un contrato previo que se realiza y que supone un compromiso de llevar a cabo una compraventa de un inmueble. Mediante este contrato, el comprador otorga una determinada cantidad de dinero al vendedor en concepto de fianza, con el objetivo de que ambos se comprometan a comprar y vender dicho inmueble.

Algunas de las características del contrato de arras son:

  • En el contrato se deben recoger todo tipo de información como la forma de pagarse, cómo se realizarán los demás pagos, etc.
  • Se trata de un acuerdo privado entre dos partes (comprador y vendedor).
  • La cantidad de dinero debe ser conocida previamente por el comprador.
  • El vendedor deberá entregar el bien inmueble según lo pactado en el contrato.
  • Se suele entregar como anticipo un 5% aunque puede llegarse a dar hasta un 10% del valor de compraventa.
  • Es un contrato entre ambas partes, por lo que se puede negociar.

¿Cuál es el funcionamiento de un contrato de arras?

El funcionamiento es bastante sencillo. Te lo detallamos a continuación.

En primer lugar, el comprador se pone en contacto con el vendedor del inmueble. Si este está interesado en quedarse con la casa, una de las partes podrían ofrecer la posibilidad de crear un contrato de arras. El contrato de arras le permitiría al comprador asegurarse que la vivienda será suya entregando un pequeño anticipo al dueño de la misma.

El contrato de arras (o contrato de anticipo) permite al vendedor asegurarse de que venderá su casa, salvo que existan inconvenientes (ahora lo vemos). En ese momento, se redacta y firma el contrato. En él se deben incluir datos de los compradores y vendedores, momento, lugar y fecha de la venta, así como método de pago, cómo se harán los próximos pagos y así como un acuerdo mutuo de la compraventa.

¿Y si ya no quiero la vivienda y pagué el contrato de arras?

En este caso, podremos recuperar la cantidad total del contrato de arras siempre y cuando no se detecte un vicio oculto en la vivienda. Un vicio oculto en la vivienda puede definirse como un desperfecto grave y no visible que se ha detectado una vez se ha pagado el contrato y que, además, ha sido oculto y no comentado por el propietario. Por ejemplo, que las paredes tenían termitas por dentro o que hay humedades en ciertas zonas poco visibles.

Modelos de contratos de arras

1. Contrato de arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son pruebas de la perfección del contrato de compra-venta efectuado. Estos afirman que se va a realizar la compraventa y que el dinero entregado es un anticipo. Esto es importante para evitar que nos exijan otros impuestos.


Si se incumple el contrato, el perjudicado puede:

  • Exigir su cumplimiento.
  • La resolución de la obligación, que además vendrá acompañada por el resarcimiento de daños y abono de intereses, cuando dichos daños sean probados, según lo indica el Código Civil.

2. Arras penitenciales

A diferencia de las confirmatorias, las arras penitenciales en que permiten desistir del contrato o la firma del mismo a cualquier parte. Es decir, no se tiene la obligación de comprar o vender el inmueble. A consecuencia de ello, se debe abonar la cantidad fijada en las arras siendo este un motivo de que se debe indicar y colocar en dicho contrato la información oportuna.

En caso de incumplirse:

  • Si se incumple el contrato por parte del comprador: se pierde la cantidad entregada.
  • Si se incumple el contrato por parte del vendedor: se devuelve el doble de la cantidad percibida.

3. Arras penales

Tenemos que:

  • Si se incumple por parte del comprador: se pierde la cantidad entregada.
  • Si se incumple por parte del vendedor: devolverá el doble de la cantidad percibida

Además, si se ha desistido no implica que desaparezca dicha obligación, por lo que:

  • El importe fijado es una cláusula penal y en caso de incumplimiento y no se ha pactado algo más en el contrato, la pena sustituirá a la indemnización de daños y abono de intereses.
  • Se podrá reclamar que el contrato sea cumplido, dependiendo de lo indicado en el contrato y pactado.
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