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Pros y contras de la subrogación de una hipoteca

En este artículo te vamos a comentar cuál es el significado de la subrogación de hipoteca entre particulares, cuáles son sus ventajas y cuáles sus principales inconvenientes. Pero antes, tenemos que conocer en qué consiste dicha subrogación.

¿Qué es la subrogación de la hipoteca?

La subrogación deudora de una hipoteca consiste en la modificación del titular (o prestatario) que estaba hasta ese momento en dicha hipoteca. En este tipo de operaciones se intenta que las condiciones se mantengan iguales. Además, es especialmente útil cuando se va a comprar una vivienda y nos queremos librar de los gastos de contratar una nueva hipoteca.

Es un proceso más fácil y que ahorra, además de procedimientos administrativos, el tener que contratar una hipoteca para ello.

Beneficios de la subrogación de la hipoteca

Vamos a conocer a continuación los beneficios de subrogar la hipoteca:

Ahorro de gastos de constitución de una nueva hipoteca

Como ya hemos comentado anteriormente, al tener solo que sustituir a la persona deudora de la antigua hipoteca, nos ahorraremos algunos gastos en los que tendríamos que incurrir si tuviésemos que abrir una nueva hipoteca.

Estos gastos son los que se derivan de esta operación. En concreto nos ahorraríamos: comisiones de apertura de la nueva hipoteca, los gastos de gestoría, así como de notaría e inscripción registral de la hipoteca.

Ahorro en la comisión por cancelación

Esta ventaja o ahorro es más propia de la parte deudora inicial de la vivienda a adquirir. En este caso, la persona que vaya a vender la vivienda tendrá que proceder a una cancelación anticipada de la hipoteca, lo que incurriría en tener que pagar comisiones por la cancelación.

Desventajas de la subrogación de la hipoteca

Ahora es momento de conocer los aspectos negativos de subrogar una hipoteca:

Soportar condiciones de la hipoteca original




Suena muy bonito decir que nos ahorraríamos nuevos gastos de hipoteca, así como las comisiones de apertura, entre otros, pero realmente tenemos que mirar ciertos aspectos que no se nos pueden escapar de las manos.

Uno de ellos es que tendremos que soportar las condiciones que el deudor principal impuso en la hipoteca original. Es decir, que si por mes estableció que pagaría determinada cantidad durante X años deberemos ceñirnos a dichas condiciones. En muchos casos podremos modificar estas condiciones (negociándolo con nuestro banco), pero en otras: la entidad bancaria en cuestión no estará por la labor o no cambiará las condiciones establecidas.

Debemos tener cuidado con este aspecto, pues hay que conocer bien en qué condiciones nos encontramos con dicha hipoteca.

Pago de comisión por subrogación hipotecaria

Puede ser el caso de que en el contrato de la hipoteca se recoja el pago de una comisión por subrogación hipotecaria. En esta situación, dicho gasto se tendrá que tener en cuenta a la hora de elegir esta u otra alternativa.

No debemos dejarnos engañar por lo barato que pueda parecer, al ahorrarnos un gasto que, aparentemente, no pagaremos.

¿Entonces conviene la subrogación hipotecaria?

Esto es muy relativo, porque dependerá de cada caso, de las condiciones de cada hipoteca y de cómo sean las condiciones que se haya establecido inicialmente en el banco de la hipoteca.

En cualquier caso, deberemos tener en cuenta las ventajas que recibimos y si de verdad compensan los inconvenientes. Es decir, ¿las condiciones de la hipoteca general las vamos a poder absorber sin problemas o es mejor que abramos una nueva hipoteca?

Eso por un lado. Luego, si podemos asumirlo, ¿es relativamente más económico? ¿Nos conviene (por nuestros ingresos) tener que abrir una nueva hipoteca más ajustada a nuestro caso particular?

En el balance que hagamos encontraremos la respuesta a esta pregunta.

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¿Puedo conseguir una hipoteca para un local comercial?

Muchas personas que quieren lanzar una empresa se encuentran con el problema de no saber dónde situar su local comercial. Muchos optan por el alquiler de un local, pues es una de las opciones más rentables. Otros tantos ven una gran viabilidad en su negocio y optan por la compra de un local o un inmueble para poder realizar sus operaciones.

El problema empieza aquí, por los impedimentos que se interponen a la hora de recibir el préstamo para financiar el local que se quiere adquirir. No sucede lo mismo con la compra de una vivienda particular, pues los riesgos son menores. En este caso, los riesgos están supeditados a la viabilidad futura de la empresa que quiere llevar a cabo su actividad comercial.

Las principales razones por las que no se concede este tipo de préstamos son la alta cantidad a desembolsar por parte de la entidad bancaria (pues es necesaria para cubrir el elevado coste del local o inmueble de la oficina de la empresa), y el alto riesgo a asumir (ya que se trata de financiar la oficina de una empresa a la que no sabemos si le irá bien o no).

Requisitos para obtener la hipoteca de un local

Ya hemos comentado los requisitos para poder acceder a la concesión de la hipoteca de un local. En general, se trata de un par de condiciones que parecen básicas, pero es necesario que las tomemos en consideración para poder obtener dicha financiación.

Estamos hablando de los siguientes requisitos:



  • En primer lugar, es normal que si vamos a querer obtener la hipoteca para un local para una actividad comercial, necesitemos tener una empresa o una idea de empresa que se vaya a llevar a cabo y requiera de un local para su actividad, gestión y/u otro.
  • No tener capacidad financiera para poder efectuar el desembolso del local donde se establecerá la empresa. Para ello, es necesario que revisemos las condiciones por las cuales se nos podrá ofrecer un préstamo hipotecario en este tipo de casos. Lo veremos a continuación.

Condiciones de las hipotecas para locales

Como ya hemos indicado, son algunas las restricciones que hacen que no nos ofrezcan un préstamo hipotecario para los inmuebles de nuestra empresa. Salvando esto, vamos a indicar en qué condiciones nos pueden ofrecer este tipo de préstamo:

  • Las exigencias de devolución del préstamo son más cortas. Lo normal es que el período de devolución de este tipo de préstamos hipotecarios no supere los 15 años. Esto se debe a las exigencias en las que incurren las entidades bancarias para asegurarse el dinero: no sabe la viabilidad futura de la empresa. Es por ello que la entidad bancaria prefiere asegurarse el dinero exigiendo un plazo de devolución inferior al habitual en viviendas habituales.
  • Los tipos de interés son muy altos. En este apartado, es importante destacar el "abuso" o gran nivel de exigencia en el que se incurre a la hora de contratar este tipo de hipotecas, ya que suele ser mucho más alto que una hipoteca de una vivienda normal. Esto se debe (por media y experiencias pasadas de la entidad) al alto riesgo en el que incurren ofreciendo este tipo de hipotecas a los demandantes de las mismas.
  • Limitaciones para financiar el valor del local. Las entidades bancarias aseguran, como ya hemos visto, el dinero que van a prestar a una empresa. En este apartado nos referimos al valor que como máximo financia (y de media, pues cambiará dependiendo de la entidad bancaria), que es el 70% del valor del local o inmueble que se quiere financiar (el 30% restante debe ser concedido por recursos propios).
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Segunda hipoteca o ampliación: ¿cuál me conviene más?

Tener una vivienda en propiedad sabemos que no es nada fácil. De vez en cuando sale un gasto que tenemos que cubrir y no sabemos cómo. La forma más habitual es la financiación, que es la que todo el mundo conoce y a la que se está más acostumbrado.

Dicho gasto puede ser de diferente índole: gastos de reformas, para pagar un coche, para un gasto imprevisto relacionado con el hogar, etc. En el caso de que ya se tenga una hipoteca y no se ha terminado de pagar, conviene destacar que podemos hacer dos cosas diferentes: ampliar la hipoteca o cancelar la actual hipoteca y pedir una nueva con el nuevo importe deseado (sumándole el importe anterior).

Veamos caso por caso en qué consiste.

Ampliación de la hipoteca

Ambos casos (la ampliación de la hipoteca o pedir una nueva) conlleva que gestionemos de nuevo el contrato acordado con la entidad bancaria a la que requerimos el préstamo hipotecario. De este modo, la entidad revalorizará la situación del cliente (su situación laboral, el nivel de endeudamiento en el que se encuentra, etc.) y tendrá que decidir si aprueba o no la ampliación de dicha hipoteca. En el caso de que la acepte, se procede con los siguientes pasos:

  • Se deberá incurrir en un gasto de comisión por novación: el importe es un porcentaje del capital total pendiente de amortizar, incluyendo el capital ampliado.
  • Se tendrá que abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que dependerá de la Comunidad Autónoma y varía entre 0'5 y 1'5%. Estos datos son relativos, y dependerá de la situación en cada año.
  • Se deberán incurrir en gastos de gestoría, de Registro de la Propiedad y de notaría, nuevamente.
  • Nuevo proceso de tasación de la vivienda.

Pedir una nueva hipoteca (rehipotecar)

Realmente, si se quiere hacer una ampliación de hipoteca solo se tendrá que hacer una novación. En caso de rehipotecar la vivienda se tendrán que realizar dos movimientos: cancelar la hipoteca que tiene ahora y constituir una nueva con el capital necesario. Por ello, los costes necesarios serán los siguientes:

  • Comisión por cancelación de la anterior hipoteca.
  • Escritura de cancelación en notario.


  • Anulación de la carga en el Registro y gestoría si fuera necesario.

Y puesto que se va a abrir una nueva hipoteca, se sumarían nuevos gastos derivados de:

  • Una comisión de apertura de la nueva hipoteca.
  • Una nueva tasación del inmueble.
  • Abonar nuevamente el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
  • Incurrir en gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría necesarios.

¿Es mejor ampliar la hipoteca o contratar (pedir) otra?

Una vez hemos analizado ambas situaciones, conviene resaltar, ahora sí, qué opción es la mejor para ambos casos.

Como hemos podido comprobar, los gastos que se derivan de pedir un préstamo para otra hipoteca son mucho mayores. Esto se debe a que incurrimos en costes por la cancelación de la hipoteca, así como nuevos costes de creación de una nueva hipoteca...

Por ello, podemos indicar que la ampliación de hipoteca es mucho más económica y conveniente que pedir una nueva.

Eso sí, puede que el coste en el que incurramos a la hora de ampliar la hipoteca sea mayor de lo que pensábamos, por lo que conviene destacar que posiblemente convenga más pedir un préstamo personal aparte en vez de realizar dicha ampliación de capital. Esto dependerá de cada caso, y ambas situaciones deberán ser estudiadas con detenimiento.

Lo mejor que podemos hacer es pedir asesoramiento financiero a la entidad bancaria donde tenemos establecido nuestro préstamo y juzgar y comparar qué opción nos conviene más.

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Características de las hipotecas inversas

Existe multitud de productos ofertados por las entidades bancarias que no todo el mundo conoce bien. Uno de ellos pertenece al ámbito de la hipoteca y es el que presentamos hoy: las hipotecas inversas.

Conviene conocerlas bien, porque no son accesibles para todo el mundo.

¿En qué consisten las hipotecas inversas?

Las hipotecas inversas, como ya hemos indicado, se reservan para un grupo reducido y selecto de consumidores. Esto se debe a las características y requisitos que se presentan, por ello las entidades bancarias no tratan de hacer mucho "ruido" para promocionar este tipo de producto. La idea es que, en vez de solicitar un préstamo para poder acceder a tener una vivienda, la garantía que se presenta es la vivienda, porque ya se tiene, y no el préstamo.

Pero entonces, ¿qué tipo de requisitos y/o características tienen estas hipotecas? Vamos a verlas.

Características de las hipotecas inversas



  • Esta hipoteca está destinada para personas mayores de 65 años. Además debe tener una vivienda en propiedad y que ésta sea su vivienda habitual. También cabe la posibilidad de que se acceda a dicha hipoteca si es el caso de personas afectadas de dependencia o personas con algún grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%.
  • La cantidad del préstamo que se concede es muy relativa. Ésta dependerá de múltiples factores como lo son el valor de tasación de la vivienda (que tiene que ser el correcto, pues cuanto mejor sea más cantidad se recibe), la edad de la persona que solicita el préstamo y su esperanza de vida.
  • Disposición del préstamo por parte del solicitante. Esta característica tiene mucho que ver con la que acabamos de ver, pues de la anterior depende cómo se dispondrá del préstamo para obtener la vivienda. El importe puede ser entregado en un pago único al solicitante (se entrega todo el capital) o mediante disposiciones periódicas. Ésta última forma acepta dos modalidades diferentes: que se realice en un tiempo determinado (si el titular deja de recibir capital, la deuda seguirá generando los oportunos intereses de los préstamos) o que se haga en forma vitalicia (se recibe el capital necesario mientras el solicitante siga vivo).
  • La entidad bancaria o acreedor podrá exigir el pago exclusivamente cuando el solicitante fallezca. “La deuda solo será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios”, así lo indica la Ley 41/2007.
  • Este tipo de hipotecas cuenta con un tratamiento fiscal favorable. Esto se debe a que las rentas que se derivan tributan como un préstamo y no como un rendimiento. No obstante, el titular de la vivienda puede, con total libertad, alquilar la vivienda y obtener ingresos por ello. Eso sí, muchas entidades bancarias exigen (algunas no) que sean notificadas si se va a proceder al alquiler del inmueble. Esta práctica (la de alquiler) está recogida por el Banco de España, por lo que no es ilegal si se practica.
  • Los herederos juegan un papel fundamental. Cuando ocurra el fallecimiento del titular o del último titular beneficiario y existan herederos, éstos deberán cumplir con la obligación que van a adquirir. En esta instancia pueden tomar una serie de acciones: en primer lugar que el banco adquiera de nuevo la titularidad de la propiedad (del inmueble) que estaba establecida como garantía en el contrato de este tipo de hipoteca, deberá mantener a propiedad de dicho inmueble y deberá pagar el préstamo junto a los intereses correspondientes (en otras palabras, cancelar el préstamo); en segundo lugar, el heredero tendrá la posibilidad de vender la propiedad para poder cubrir la deuda que se haya contraído (siempre y cuando esto sea viable).
David Mendez No hay comentarios

¿Cómo levantar o cancelar mi hipoteca?

Cuando pedimos un préstamo a una entidad bancaria que nos ayude a pagar nuestra hipoteca no solemos reparar en que después de la última cuota de la hipoteca debe hacerse un pago final. Es el que vamos a analizar a continuación.

Levantamiento de la hipoteca

Se llama levantar o cancelar una hipoteca al pago final que el propietario de un inmueble debe realizar como constancia de que dicho inmueble queda liberado de cargas y demás obligaciones. Se trata de un trámite que debe cumplimentarse siguiendo unos pasos y que conlleva unos costes que dependerán de la entidad y de los trámites que se quieran llevar a cabo.

Trámites para levantar la hipoteca

En cuanto a los trámites que se deben llevar a cabo para poder levantar la hipoteca encontramos los siguientes:

  • En primer lugar, se deberá pagar la última cuota del préstamo que se haya solicitado a la entidad bancaria.
  • Una vez realizado esto, el banco o la entidad en la que hayamos pedido dicho préstamo nos dará un documento llamado certificado cero, en el que consta que no quedan deudas por pagar y que se ha pagado correctamente la amortización de dicho préstamo. Este documento puede ser gratuito o podría llegar a costar algo de dinero (alrededor de los 100 euros en algunos casos).
  • A continuación, se deberá firmar una nueva escritura pública (de cancelación) en la que deben deben estar presentes un notario y un apoderado del banco. Para poder realizar esto, se deberá contar con el certificado anterior y la escritura de la hipoteca. Obviamente, tendremos que incurrir en gastos notariales que podrían costarnos, como mínimo, unos 90 euros.


  • El siguiente paso es cumplimentar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (nº 600) que se deberá hacer en las oficinas de Hacienda. Se trata de un trámite en el que solo deberemos pagar la cantidad de 1 euro por el coste del formulario que vayamos a realizar.
  • Por último, deberemos acudir al Registro de la Propiedad para poder registrar la cancelación, donde desembolsaremos la cantidad de 25 euros para tal fin.
  • Es importante que en la oficina del Registro se solicite una Nota Simple que confirme oficialmente que el inmueble que hemos registrado está libre de cargas. Dicha relevancia es especial para aquellos que quieran poner en venta su vivienda en un futuro o aún así dudan de hacerlo (no está de más tenerlo).

¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca?

La cancelación de la hipoteca es algo fundamental si ya hemos acabado con el último pago de nuestro préstamo hipotecario. Nos permitirá tener en nuestras manos un documento que avale que nuestro inmueble está libre de cargas y demás obligaciones y que, si en un futuro queremos, podamos vender dicho inmueble con total tranquilidad y con los documentos en regla.

Comentado eso, más el proceso o trámite que se debe seguir para la cancelación de la hipoteca, es necesario que recapitulemos un poco. Es muy relativo el precio de cancelación de hipoteca de una persona u otra. Dependerá en gran medida de su entidad bancaria que le ha prestado el dinero, así como los gastos notariales en los que incurre.

No obstante, podemos hacer una estimación media de unos 400 euros, sin contar los gastos de cancelación que el banco nos puede requerir. Para poder amortizar sin problemas dicha cantidad, muchos bancos ofrecen microcréditos (muchos de ellos online, que facilitan los trámites) para poder ayudar a aquellas personas que no pueden hacer frente a los gastos que hemos comentado anteriormente. Incluso a veces dichas financiaciones permiten recurrir a una gestoría que ayuda a realizar los trámites de forma correcta y más organizada.

juanma caurin No hay comentarios

¿Quién debe pagar el impuesto de las hipotecas?

Los gastos de formalización han sido uno de los puntos más conflictivos que han surgido en la concesión de las hipotecas durante los últimos años. Son muchas las sentencias que se han dictado acerca de este tema y, en ocasiones, muy diferentes y contradictorias.

La justicia determinó que era una cláusula abusiva que los clientes hicieran frente a todos los gastos de formalización de la hipoteca. Esto provocó una gran reacción entre las personas afectadas que reclamaron la devolución de los importes que no debían haber pagado. Sin embargo, el Impuesto de Actos Jurídicos se quedaba fuera de estos gastos, por lo que, en la mayoría de ocasiones, seguía pagándolo el cliente.

Ahora la justicia ha cambiado su criterio varias veces en poco tiempo. Por ello, vamos a esclarecer quién debe hacer frente al impuesto de las hipotecas: ¿los bancos o las personas? Te avisamos de que los hechos pueden ser un poco liosos.

Impuesto de actos jurídicos: ¿lo pagan los clientes o los bancos?

Con la sentencia del 16 de octubre de 2018, el Tribunal Supremo confirmaba que el Impuesto de Actos Jurídicos en la formalización de las hipotecas debe ser pagado por los bancos, ya que es el principal interesado en la concesión del préstamo hipotecario.




Con esta resolución judicial el Tribunal Supremo se corregía a sí mismo y cambiaba de postura en relación a este tema. Esto modificaba la jurisprudencia que había hasta ahora, cuando dijo en una sentencia anterior que era el cliente el que tenía que hacer frente a estos importes. Esta interpretación de la Ley de Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados muestra la nueva doctrina que aplicaría a partir de ahora el Tribunal, cerrando así las diferencias que existían dentro de esta organización.

Sin embargo, al día siguiente, el Presidente de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo, paralizó está sentencia por la repercusión social y económica que podía tener esta decisión. De esta forma, se dejaba en el aire esta sentencia hasta que se reuniera el pleno del Tribunal Supremo, formado por 31 jueces, que tomaría la decisión el 5 de noviembre.

Debemos tener en cuenta que los impuestos de una hipoteca conforman el 75%-80% de los gastos de formalización del préstamo, y pueden estar cerca de los 3.000€ para una hipoteca media. Son muchos los afectados por esta sentencia, por lo que si se hubiera confirmado, hubiera supuesto para la banca la devolución de miles de millones de euros. En caso, de que se confirmara que los impuestos corrieran a cuenta de los bancos también habría que determinar hasta donde llegaba la retroactividad del asunto. Algo que podía multiplicar de forma exponencial las cantidades que deberían devolver las entidades financieras.

El 5 de noviembre se reunía el Pleno del Tribunal Supremo para tomar la decisión al respecto. Sin embargo, no fue hasta el día siguiente, llegada la noche, tras dos jornadas intensas de debate, cuando finalmente, el Tribunal decidió que eran los clientes, los que debían hacer frente a los impuestos de la hipoteca.

Así los clientes de las hipotecas pierden una larga batalla en la que se han podido ver grandes cambios de criterio por parte de la justicia, dando la razón a las dos partes en diferentes ocasiones. Todo esto también deja en entredicho la credibilidad de este Tribunal que se vuelve a poner del lado de los bancos una vez más. Ahora queda ver si los otros gastos de formalización como los gastos de notario, gestoría o tasación, que ya se estaban devolviendo a los clientes, también tienen corren a cuenta de estos prestatarios.

juanma caurin No hay comentarios

Cómo reclamar los gastos de formalización e impuestos de las hipotecas

Parece que, poco a poco, se va poniendo fin a los abusos realizados por la banca a las personas en el ámbito de las hipotecas. Son muchas las cláusulas abusivas y actuaciones ilegales que han cometido las entidades financieras durante los últimos para beneficiarse al máximo de la concesión de hipotecas a los ciudadanos. Por suerte, la lucha de las personas y asociaciones de consumidores a través de la justicia, están consiguiendo soluciones para aquella gente que se ha visto perjudicada.

Además, de las sobretasaciones, cláusulas suelo o intereses desproporcionados, uno de los puntos más conflictivos a la hora de conceder una hipoteca eran los gastos de formalización, donde se incluyen los impuestos de la hipoteca, los cuales corrían a cuenta del cliente. Sin embargo, la justicia ha determinado que es el banco el que tiene que hacer frente a todos estos gastos con carácter retroactivo. Por ello, queremos que sepas cómo reclamar los gastos de formalización y los impuestos de tu hipoteca para que puedas recuperar el dinero que te pertenece.

¿Quiénes pueden reclamar los gastos de las hipotecas?

La última resolución judicial sentencia la "nulidad absoluta de pleno derecho" por considerar abusivas estas cláusulas. Esto significa que no es una ley que protege a los consumidores a partir de ahora y que no puede prescribir. Por ello, todas las personas que poseen o han tenido una hipoteca pueden reclamar los gastos e impuestos de la hipoteca. De esta forma, los casos en los que puedes realizar una reclamación son:

  • Personas que poseen un préstamos hipotecario en la actualidad
  • Personas que ya han pagado la totalidad de su préstamos hipotecario
  • Personas que ya han vendido su casa

¿Qué gastos se pueden reclamar de las hipotecas?

Desde el año 2015, la justicia estaba dando la razón a las personas que reclamaban los gastos de formalización de las hipoteca. La jurisprudencia afirmaba que no eran las personas, sino las entidades financieras, las que debían hacer frente a los gastos de formalización de la hipoteca, los cuales supones unos costes importantes que ahora deben ser devueltos a las personas que tienen o han tenido una hipoteca.

El problema venía a la hora de determinar cuáles eran los gastos que podían reclamar las personas, ya que, en la mayoría de ocasiones, se determinaba que el Impuesto de Actos Jurídicos debía correr a cuenta del cliente. Ahora, el Tribunal Supremo, ha cambiado su criterio y ha determinado que los impuestos de las hipotecas también deben ser pagados por el banco, cuyos importes suponen el 75-80% de los gastos de formalización.

De esta forma, los gastos que se pueden reclamar son:

  • Gastos de notaría: la escritura pública puede costar aproximadamente 400-500€ dependiendo del importe de la hipoteca.
  • Impuesto de actos jurídicos: en función de la Comunidad Autónoma, este tributo oscila entre el 0'5% y el 1'5%.
  • Gestoría: los servicios de la gestoría pueden costar entre 300€ y 400€.
  • Registro de la propiedad: el importe aproximado es de unos 200€.


  • Gastos de tasación: siempre que la tasación fuera impuesta por el banco. Puedan rondar los 300€-400€

Todo esto supone un montante muy importante para las personas que tengan o hayan tenido una hipoteca. Se estima que los gastos de la hipoteca media que se pueden reclamar superan los 5.000€.

¿Qué opciones tengo para reclamar los gastos e impuestos de la hipoteca?

Existen diferentes opciones para conseguir que te devuelvan los gastos que nunca deberías haber pagado. Entre ellos encontramos:

  • Vía amistosa: puedes solicitar al banco que te devuelvan el dinero pagado. Sin embargo, los bancos se resisten aún a aceptar esta sentencia, por lo que aún no van a pagar los impuestos de la hipoteca hasta que sea oficial.
  • Vía judicial: se trata de demandar a las entidades para que un juez determine la devolución de estos gastos e impuestos.
  • Vía administrativa: los ciudadanos pueden pedir a Hacienda el importe de los impuestos pagados de forma indebida. Después será Hacienda la que reclame ese dinero a la entidad financiera.
  • Acciones colectivas: las asociaciones de consumidores aconsejan la realizaciones de demandas colectivas para no saturar los juzgados y que no se demore la devolución de este dinero a los afectados.

 

Para poder reclamar los gastos e impuestos de tu hipoteca es necesario que utilices un modelo de reclamación que presentar a tu banco para poder solicitar la devolución del dinero que te pertenece. Aquí puedes conseguir una plantilla con la que comunicar a tu banco los importes que reclamas.

Modelo de reclamación de gastos de hipoteca

Si has tenido otros problemas con tu hipoteca descubre las diferentes posibilidades que tienes para reclamar conductas abusivas por parte de los bancos:

Tania Díaz No hay comentarios

¿Qué trámites y requisitos son necesarios para comprar una casa?

Adquirir una vivienda supone para el comprador la realización de una serie de trámites. Algunos son obligatorios y otros resultan imprescindibles si se quieren evitar sorpresas desagradables. Si quieres saber cuáles son los requisitos para comprar una casa, te contamos aquí qué trámites son obligatorios al adquirir una vivienda. Así como, todos aquellos trámites que se recomienda realizar antes de comprar una casa.

Requisitos para comprar una casa

Al comprar una casa existen una serie de requisitos obligatorios que todo el mundo debe cumplir. Tanto si se trata de una vivienda nueva, como de una de segunda mano.

  • Notario. La elevación a público del contrato de compra venta es un requisito obligatorio en la compra de una casa. La intervención del notario se realiza con la participación del comprador y el vendedor. La escritura pública de compraventa reproducirá los acuerdos pactados en el contrato de compraventa. Así como, el precio de la vivienda que se haya consignado en el mismo previamente.
  • Liquidación de impuestos. Una vez formalizada la escritura se deben liquidar los correspondientes impuestos a nivel estatal y autonómico. Las viviendas nuevas quedan sujetas al pago de IVA e impuesto sobre actos jurídicos documentados AJD. Las viviendas de segunda mano sólo liquidan impuesto por AJD ante la agencia tributaría autonómica.
  • Registro de la propiedad. Tras la liquidación de impuestos se debe realizar la inscripción de la escritura de compra venta en el registro de la propiedad correspondiente. La elección de uno u otro registro dependerá de la ubicación de la vivienda.
  • Alteración catastral. Tras obtener la escritura inscrita en el registro de la propiedad el adquiriente debe realizar la alteración catastral. Esto supone el cambio de titularidad de la vivienda en el catastro. Con el fin de poder realizar los sucesivos pagos de contribución o IBI de la vivienda.  Esta alteración surte efectos liquidatorios desde siguiente día 1 de enero.
  • Contratación de suministros. Otro de los trámites necesarios tras la adquisición de una vivienda es la contratación o cambio de titular de los suministros. Como el agua, la luz o el gas. Para las viviendas nuevas se debe aportar el boletín de la instalación para poder realizar el contrato y enganche al  suministro. En las viviendas de segunda mano habitualmente basta con realizar un cambio de titular en el contrato previo.


Trámites recomendables al adquirir una vivienda

Además existen una serie de trámites que se recomienda realizar antes de adquirir la vivienda. Para que la compra venta se efectúe con las máximas garantías y seguridad para el comprador.

  • Contrato privado. Lo más recomendable es formalizar un precontrato o un contrato privado de compra venta hasta que se realizan las gestiones necesarias para acudir al notario. El contrato privado cuenta con plena validez legal. Se realiza con el fin de garantizar el cumplimiento de los acuerdos pactados hasta la que se formaliza la compra venta en la notaría.
  • Tasación de la vivienda. La tasación de la vivienda sirve para comprobar el estado general de la misma. Además sienta una base sobre el valor real de la casa. Lo que también puede evitar que se realice la compra de una vivienda a un precio muy por encima de su valor real o valor de tasación.
  • Comprobación de cargas. Aunque no es obligatorio es muy recomendable comprobar  con una nota simple el estado de cargas de la vivienda en el registro de la propiedad. Esto nos permite saber si existe alguna hipoteca o recae algún embargo sobre la vivienda. Aunque el propio notario informará durante la firma de la escritura si existiera alguna carga sobre la vivienda. Es mejor conocer este hecho de antemano y cuanto antes y no en el propio momento de la firma.

Ahora que ya conoces los trámites para adquirir tu casa te avisamos de que la mayoría de los trámites posee un coste adicional al precio que deberás pagar por tu vivienda. Conoce todos los gastos e impuestos que debes pagar por tu casa para que no te pille por sorpresa.

Tania Díaz No hay comentarios

¿Cuáles son los gastos e impuestos para comprar una vivienda?

Cuando compramos una vivienda, ya sea esta nueva o de segunda mano, debemos tener en cuenta los gastos adicionales que supone el acto de la compra venta. Además, claro está que debes realizar el pago del precio establecido por la vivienda. El hecho de cambiar la titularidad de la misma supone entorno a un 25% adicional sobre el precio de venta. Si quieres saber más sobre lo que cuesta comprar una casa, te contamos aquí cuáles son exactamente los gastos de comprar una vivienda.

¿Cuánto cuesta comprar una casa?

Al precio establecido para la venta de la vivienda se sumaran una serie de gastos necesarios para realizar el cambio de titularidad. Si la vivienda se compra con la formalización de una hipoteca, el mismo también supondrá una serie de gastos adicionales. Además el coste de comprar una vivienda también varía en función de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano.

Gastos de comprar una casa nueva

Si partimos de la premisa de no necesitar una hipoteca. Al adquirir una vivienda de nueva construcción la persona que la compra deberá realizar y costear los siguientes trámites.

  • Intervención notarial. La intervención del notario para realizar la formalización de la escritura pública de compra venta supone un desembolso de entre 400€ - 600 €. Aunque el importe viene determinado por el valor de la compraventa habitualmente se sitúa entre estos valores.
  • Liquidación de impuestos. Una vez formalizada la escritura se procede a la liquidación de impuestos. Este es el apartado que más varia respecto a la compra de una vivienda de segunda mano. En primer lugar se debe liquidar el IVA que supone un 10% del importe de compra de la vivienda. Además se debe liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados ante la agencia tributaria autonómica. Este impuesto varía en función de la comunidad autónoma. Pero se sitúa entre el 0,5 y el 1,5 % del valor de compra de la vivienda.
  • Registro de la propiedad. El registro de la propiedad realiza la inscripción de la vivienda. Este trámite se calcula tomando como base el valor de la vivienda. Aunque habitualmente supone entre 300 € y 500 €

Gastos de formalizar la hipoteca

En caso de adquirir la vivienda a través de la formalización de un préstamo hipotecario, se suman los siguientes trámites y costes de la hipoteca a la compra venta.

  • Tasación bancaria. El primer trámite necesario es realizar la tasación de la vivienda. Habitualmente el coste de la tasación se sitúa entre 200 € y 400 €.
  • Comisión de estudio. Las entidades financieras suelen cobrar un comisión del 1% del importe de la operación por realizar el estudio de su aprobación.


  • Intervención notarial en la hipoteca. La hipoteca también necesita de la intervención del notario para la elevación a público del acuerdo. Este trámite cuesta entre 300 € y 500 € en función del importe concedido en la hipoteca.
  • Liquidación de impuestos de la hipoteca. Al igual que la compra venta, la hipoteca también liquida impuestos de actos jurídicos documentados. Este tributo se regula a nivel autonómico pero se sitúa entre el 0,5 y el 1,5% del importe de la hipoteca.
  • Registro de la hipoteca. El registro de la hipoteca supondrá un desembolso de entre 200-400 €
  • Gestoría. La mayoría de entidades financieras encargan la liquidación y realización de los trámites de notaría, registro y liquidación de impuestos de la hipoteca a una gestoría. Su minuta suele situarse entre los 100-300 €.
  • Comisión de apertura. Además, los bancos y cajas de ahorro también suelen cobrar una comisión de apertura tras la formalización de la hipoteca. Supone entre el 0,5 y el 1% del importe hipotecado.

Pero, ¿quién debe pagar estos gastos de formalización de la hipoteca? Estos gastos siempre han corrido a cuenta del cliente. Sin embargo, las últimas sentencias judiciales dicen que estos gastos deben ser pagados por la entidad financiera. Por ello, es recomendable que conozcas cómo reclamar los gastos de formalización e impuestos de una hipoteca en caso de que los hayas pagado tú.

Gastos de comprar una casa de segunda mano

Al adquirir una vivienda de segunda mano los gastos son prácticamente los mismos que en el caso de una vivienda nueva. En lo que respecta a la hipoteca no existen diferencias entre una vivienda nueva y una de segunda mano. Los gastos para el comprador son los mismos en ambos casos. En cuanto al resto de gastos encontramos diferencias en la liquidación de impuestos.

En la compra de viviendas de segunda mano no se liquida el IVA. Además el impuesto sobre actos jurídicos documentados pasa a ser entre un 6 y un 10% del valor de la compra. Dependiendo de la comunidad autónoma. Así como de la existencia de circunstancias especiales como las de una familia numerosa.

 

Si ya sabes los gastos que conlleva comprar una casa y crees que puedes hacer frente a ellos, es momento de empezar el proceso compra. Para realizarlo de forma totalmente legal, te recomendamos que conozcas los diferentes trámites y requisitos que debes cumplir para poder comprar tu casa. Descubre paso a paso todo lo que debes hacer para hacerlo correctamente.

juanma caurin No hay comentarios

¿Es mejor reducir la cuota o el plazo de la hipoteca?

¿Tienes una hipoteca pero te gustaría pagar más para acabar antes con ella? Esta es una de las cuestiones que mucha personas se plantean cuando poseen unos ingresos extra que les permiten asumir una mayor parte de su hipoteca. Sin embargo, es necesario saber las consecuencias de esta decisión. Sobre todo lo primero que nos preguntamos es si es más conveniente reducir la cuota mensual de nuestra hipoteca o el plazo de vencimiento. Aquí te contamos las claves para saber cuál es la mejor opción.

Amortizar mi hipoteca: adelantar vencimiento vs disminuir cuota

Cuando firmamos un préstamo hipotecario, acordamos unas condiciones y cláusulas entre las que se encuentran: la cantidad de años que tenemos que pagarla y cantidad económica que debemos de pagar cada mes. Es necesario que estas condiciones vayan acordes a nuestras posibilidades, es decir, que podamos pagarlas de forma cómoda.

Pero es verdad que, hay momentos de la vida que tenemos buenos momentos económicos que nos permiten pagar una parte mayor, por lo que decidimos hacerlo para amortizarla de forma anticipada (puede ser una amortización total o parcial). La cuestión es que si pagamos de forma anticipada una parte que no estaba estipulada en los inicios, es lógico que la hipoteca tardará menos en pagarse, o habrá que pagar menos durante el mismo tiempo.

Entonces, ¿qué decisión debemos tomar? Pues antes que nada, lo primero que debemos tener en cuenta acerca de las condiciones, es si nuestro contrato posee alguna comisión por amortización o cancelación parcial de hipoteca, y la compensación por desestimiento que recibe el banco en este caso. A partir de ahí, verás si te conviene amortizar tu hipoteca o es mejor guardar el dinero para seguir pagándola poco a poco.


En el caso de que tengas claro que vas a realizar una amortización parcial te recomendamos que elijas una de las decisiones posibles en función de tus necesidades y la situación económica en la que te encuentres:

  • Reducir cuota mensual: si a partir de este momento crees que vas a tener dificultades para poder pagar tu hipoteca, te recomendamos que reduzcas las cuota mensual de forma que puedas hacer frente a ella de forma más cómoda. Para ello, valora los ingresos y gastos que tienes en estos momentos. Si crees que posees una situación ajustada, lo mejor es reducir costes mensuales.
  • Reducir el plazo de amortización: en caso de que puedas seguir tu hipoteca sin problemas y quieras quitarte una parte de ella, te recomendamos que disminuya el tiempo durante el que vas a pagar la hipoteca. De esta forma, te quitarás antes de encima los costes y, además, los intereses de tu hipoteca se reducirán, con lo que conseguirás un ahorro en el total de tu hipoteca.

Ahora que ya conoces las diferentes opciones tan solo te queda valorar cuál es la mejor opción para ti: disminuir la cuota o el plazo de tu hipoteca.