Préstamos bancarios

Tras haber pasado 1 año de la aprobación de la nueva ley hipotecaria que presento el Ministro de Economía del PP, ya podemos saber cuándo entra en vigor la nueva ley hipotecaria. Será a partir de Marzo de 2019 cuando los nuevos cambios, que siguen la normativa europea 2014/17/UE, intenten de proteger a los clientes que soliciten hipotecas en España.

No obstante, no todas las medidas claves que se pedían en Bruselas se han contemplado en el texto definitivo de España, y aún pasado tanto tiempo no se ha podido observar cambios a incluir en ella. Hablamos de medidas sobre la regulación sobre el sistema de cálculo del TAE, regulación de la publicidad referida a préstamos hipotecarios, normativa sobre evaluación de solvencia de consumidores y tasación de inmuebles, etc.

¿Qué cambios se han introducido en la nueva ley hipotecaria?

Entre los cambios que sí se han introducido en la nueva ley hipotecaria podemos encontrar los siguientes.

Gastos de hipoteca a cargo de los bancos

En primer lugar, las entidades bancarias o aquellos bancos que presten dinero van a tener que pagar todos los gastos relacionados a la hipoteca exceptuando el de la tasación (que corresponderá al usuario). En este sentido, tendrán que pagar gastos de notaría, gestoría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

He aquí la primera cuestión o duda: ¿beneficiará realmente al usuario que solicite un préstamo hipotecario? A primera vista parece ser que sí, pero suponiendo que las entidades van a tener que hacerse cargo de dicho pago, lo más normal es que trasladen dichos gastos a un aumento del interés a pagar, o en la cantidad que se le cobra íntegramente al usuario.

Menos deshaucios

En segundo lugar, la nueva ley hipotecaria trata de ayudar a que se detengan los desahucios mediante el retraso de las cuotas impagadas (prologando los meses en los que el cliente puede pagar).

¿Cómo lo va a realizar? De la siguiente manera: si durante la primera mitad del contrato se ha producido un impago que alcance el 3% del préstamo hipotecario o 12 cuotas mensuales, se podría poner en marcha el desahucio. Lo mismo ocurrirá en la segunda mitad del contrato pero cuando se produzca un impago de, a lo sumo, 7% del importe del préstamo o 15 cuotas mensuales.

Cabe mencionar que esta medida no entrará con retroactividad en los casos; es decir, que los casos en los que se haya abierto un procedimiento de desahucio no podrán salvarse mediante la modificación de esta Ley. La presente modificación solo tendrá efectividad para los casos que comiencen desde este instante.

Reducir costes de amortización

El tercer lugar, se pretende abaratar los costes de amortización anticipada de la hipoteca. Se hará del siguiente modo:

• Hipotecas variables: primeros 3 años, comisión del 0'25% sobre el importe a adelantar. A partir del año 3, 0'15%
• Hipotecas a tipo fijo: en los 10 primeros años, comisión máxima 2%. A partir del año 10, 1'5%.

Cabe destacar que estas medidas en concreto han sido aprobadas con carácter retroactivo: todas las amortizaciones anticipadas podrán acogerse a estas nuevas condiciones si así lo desean. Además, cabe mencionar que se reserva el derecho a las entidades financieras de poder aceptar o denegar el cambio de hipoteca que el usuario quisiese hacer.

Otros cambios importantes

Otros cambios importantes que se han introducido:

• Los bancos no podrán obligar a sus clientes a contratar productos vinculados a una hipoteca (como domiciliar recibos o uso de sus tarjetas de crédito, para aprovechar que sus usuarios hagan operaciones en sus entidades).
• Las subrogaciones y novaciones de préstamos hipotecarios serán gratuitas.
• Los intereses por demora que se establecen en los préstamos hipotecarios van a ser, como máximo, 3 veces el precio oficial del dinero en ese momento.

Estos son los principales cambios que introduce la nueva ley hipotecaria aprobada por el gobierno. Sin duda introduce grandes cambios que favorecen al usuario por lo que es necesario conocerlos para ver si existe la posibilidad de beneficiarse de ellos.

Suena muy bien, y la verdad es que a día de hoy conseguir una hipoteca sin entrada es casi un reto para algunas personas. Hoy, te vamos a comentar en qué consisten estas hipotecas y cómo podríamos hacernos con una de ellas.

¿Qué es una hipoteca sin entrada?

Una hipoteca sin entrada se trata de un producto financiero en el que la entidad bancaria financia el total del valor de la vivienda y de sus gastos de escrituración, tanto del préstamo como de la vivienda que se ha adquirido.

Sin duda alguna, es un producto bastante apetecible tanto para los clientes (que era accesible para aquellas personas que no tenían grandes ahorros), como para los bancos, que se aprovechaba de las personas que aceptaban tales condiciones. Era toda una ventaja para aquellos que querían acceder a una hipoteca y no sabían cómo y he aquí el problema: suponía un riesgo para aquellos perfiles que accedían y no tenían los requisitos de solvencia que podrían exigirse en un primer momento.

A día de hoy y tras la crisis hipotecaria, este producto es difícil de encontrarlo en el mercado de las entidades bancarias. En todo caso, se encuentran hipotecas sin entrada denominadas hipoteca 100, que se encarga de cubrir el valor de la vivienda pero no de los gastos ocasionados.

Para evitar tener riesgos con este producto, lo más normal es que lo evitemos contratando una hipoteca convencional y lo financiemos de esta forma. De otra forma, podremos acceder a la financiación pero sin contar con un colchón de ahorros en el que podamos respaldarnos. Todo depende de lo solventes que podamos llegar a ser y de si el banco está dispuesto a cedernos una hipoteca de ésta envergadura.

Claves para conseguir el 100% de la hipoteca

Debemos advertir de que, actualmente, y tras la crisis hipotecaria que hemos vivido recientemente un banco no está dispuesto a financiar el 100% del total de una hipoteca. En todo caso, financia hasta un máximo de un 80%. No obstante, conseguir una financiación del 100% no es tan difícil.

Toma nota, pues te vamos a presentar algunas claves para poder conseguir dicha financiación:

Disponer de un buen perfil financiero

Sin duda, lo que motiva o mueve a los bancos a conceder o no una hipoteca de tales dimensiones es de tener un buen perfil financiero. Hablamos de un buen perfil financiero cuando el usuario presenta un sueldo estable y alto y algunos detalles que aseguren que pueda absorber la financiación que quiere recibir del banco, sin que éste incurra en muchos riesgos. Entre otras de las características, encontramos tener un contrato fijo en la empresa (y si es con antigüedad laboral, mejor), no tener préstamos sin resolver, no tener impagos o cobrar una media de 2700 ó 3000 euros al mes.

Contar con el apoyo de un profesional

Algunos profesionales como los servicios que ofrecen los intermediarios financieros o los brókers inmobiliarios sirve de mucho cuando intentan negociar con los bancos dichas concesiones. Igualmente, para poder ser ayudados por sus servicios deberemos pagar una comisión que tiene un coste entre el 1 y el 5% (aproximadamente, pues cada intermediario querrá cobrar lo que quiera) del capital conseguido.

Pedir hipoteca para comprar piso de bancos

Muchas veces, algunas entidades de crédito están dispuestas a ofrecer unas condiciones de financiación más atractivas e incluso a cubrir el valor de la compraventa para que se adquieran este tipo de productos financieros. No obstante, las hipotecas para pisos de bancos son hipotecas 100 (las vistas anteriormente), por lo que habría que negociar con el banco la financiación.

Ofrecer más garantías

Ofrecer garantías es algo que el banco valora muy positivamente. Alguna de éstas garantías puede ser el hecho de tener otro inmueble en nuestras manos que ya tuviésemos o contar con un avalista (una persona que, en caso de que no podamos pagar nosotros, responda a nuestras deudas en nuestro lugar). Dichas opciones son un riesgo para nosotros, puesto que si no tenemos suerte y sale mal, posiblemente pongamos en juego lo que hemos dado como garantía.

Eso sí, si nos sale bien puede ser que el banco nos avale una gran cantidad o incluso el 100% de lo que necesitamos. También hay que tener en cuenta que sí hay que tener dinero en ahorros, pues los gastos de hipoteca y compraventa suele rondar el 10 y 15% del valor de vivienda.

Se tiende a pensar siempre que las acciones llevadas a cabo por un Gobierno en sus políticas fiscales discrecionales son la única causa de los cambios que se producen en el saldo de ingresos y gastos que se originan en un país. Pero esto no es así, existen otras causas que hacen cambiar este sentido y son los estabilizadores automáticos.

¿Qué son los estabilizadores automáticos?

Los estabilizadores automáticos son las partidas de los presupuestos públicos que de manera automática se ven modificadas a causa de los cambios en el nivel de actividad.

Dependiendo de si se trata de la partida de ingresos o gastos encontraremos unos estabilizadores u otros. Los principales estabilizadores de los ingresos pueden ser los impuestos de los beneficios de las empresas, la renta de los trabajadores o el consumo de bienes y servicios. Por otra parte, uno de los principales estabilizadores de los gastos son las prestaciones que se dan a los desempleados en momentos de paro.

Otro punto a tener en cuenta es el momento o la fase en el que se encuentre la economía. Dependiendo de si se encuentra en recesión (o también llamado estancamiento) o expansión, los estabilizadores automáticos actuarán de una forma u otra.

• Para fases de recesión, se disminuyen los ingresos fiscales, así como el desempleo y por consiguiente el gasto público que se genera (al ceder más subsidios). Por consiguiente, el saldo presupuesario se ve afectado; el superávit será menor o, lo que es lo mismo, déficit.
• Para fases de expansión, los estabilizadores, en este caso, generan mayores ingresos públicos y reducen el gasto, provocando que el saldo presupuestario salga favorable o en mejores condiciones (hay un mayor superávit público).

Cuando se produce alguna de estas acciones, podemos indicar que se ha modificado el saldo presupuestario a favor o en contra de la economía del país. En cualquier de los dos casos, podemos hablar de efecto estabilizador al efecto producido por lo estabilizadores automáticos que, como hemos indicado, no vienen a mano de las propias políticas fiscales discrecionales impuestas por los Gobiernos.

¿Para qué sirven los estabilizadores automáticos?

Los estabilizadores automáticos es algo que no se puede controlar. Obviamente, si fuera así sería no se llamarían "automáticos". Es un efecto que es producido de forma automática y que no depende del control humano para ello.

Lo que sí podemos controlar nosotros como personas son las políticas que se aplican en el país, pues dependiendo de la que se aplique el efecto del estabilizador será uno u otro. En cualquier de los dos casos (favorable o desfavorable), el efecto estabilizador tratará de favorecer o desfavorecer en la medida de lo posible el objetivo marcado por los Gobiernos a través de las medidas o de las herramientas que se han tomado para su actuación. Dicho de otro modo: los impuestos que se gravan de los beneficios empresariales (estabilizador de ingresos) o las prestaciones por desempleo (estabilizador de gastos) serán los estabilizadores que afecten a la economía y que irá conjuntamente a la medida que el Gobierno inicialmente haya marcado, independientemente de que ese haya sido su objetivo o no.

Por lo que, respondiendo a la pregunta, podríamos indicar que los estabilizadores sirven para estabilizar la economía de forma automática debido a las medidas que se han querido tomar conforme a unos objetivos previamente establecidos.

En este artículo te vamos a comentar cuál es el significado de la subrogación de hipoteca entre particulares, cuáles son sus ventajas y cuáles sus principales inconvenientes. Pero antes, tenemos que conocer en qué consiste dicha subrogación.

¿Qué es la subrogación de la hipoteca?

La subrogación deudora de una hipoteca consiste en la modificación del titular (o prestatario) que estaba hasta ese momento en dicha hipoteca. En este tipo de operaciones se intenta que las condiciones se mantengan iguales. Además, es especialmente útil cuando se va a comprar una vivienda y nos queremos librar de los gastos de contratar una nueva hipoteca.

Es un proceso más fácil y que ahorra, además de procedimientos administrativos, el tener que contratar una hipoteca para ello.

Beneficios de la subrogación de la hipoteca

Vamos a conocer a continuación los beneficios de subrogar la hipoteca:

Ahorro de gastos de constitución de una nueva hipoteca

Como ya hemos comentado anteriormente, al tener solo que sustituir a la persona deudora de la antigua hipoteca, nos ahorraremos algunos gastos en los que tendríamos que incurrir si tuviésemos que abrir una nueva hipoteca.

Estos gastos son los que se derivan de esta operación. En concreto nos ahorraríamos: comisiones de apertura de la nueva hipoteca, los gastos de gestoría, así como de notaría e inscripción registral de la hipoteca.

Ahorro en la comisión por cancelación

Esta ventaja o ahorro es más propia de la parte deudora inicial de la vivienda a adquirir. En este caso, la persona que vaya a vender la vivienda tendrá que proceder a una cancelación anticipada de la hipoteca, lo que incurriría en tener que pagar comisiones por la cancelación.

Desventajas de la subrogación de la hipoteca

Ahora es momento de conocer los aspectos negativos de subrogar una hipoteca:

Soportar condiciones de la hipoteca original

Suena muy bonito decir que nos ahorraríamos nuevos gastos de hipoteca, así como las comisiones de apertura, entre otros, pero realmente tenemos que mirar ciertos aspectos que no se nos pueden escapar de las manos.

Uno de ellos es que tendremos que soportar las condiciones que el deudor principal impuso en la hipoteca original. Es decir, que si por mes estableció que pagaría determinada cantidad durante X años deberemos ceñirnos a dichas condiciones. En muchos casos podremos modificar estas condiciones (negociándolo con nuestro banco), pero en otras: la entidad bancaria en cuestión no estará por la labor o no cambiará las condiciones establecidas.

Debemos tener cuidado con este aspecto, pues hay que conocer bien en qué condiciones nos encontramos con dicha hipoteca.

Pago de comisión por subrogación hipotecaria

Puede ser el caso de que en el contrato de la hipoteca se recoja el pago de una comisión por subrogación hipotecaria. En esta situación, dicho gasto se tendrá que tener en cuenta a la hora de elegir esta u otra alternativa.

No debemos dejarnos engañar por lo barato que pueda parecer, al ahorrarnos un gasto que, aparentemente, no pagaremos.

¿Entonces conviene la subrogación hipotecaria?

Esto es muy relativo, porque dependerá de cada caso, de las condiciones de cada hipoteca y de cómo sean las condiciones que se haya establecido inicialmente en el banco de la hipoteca.

En cualquier caso, deberemos tener en cuenta las ventajas que recibimos y si de verdad compensan los inconvenientes. Es decir, ¿las condiciones de la hipoteca general las vamos a poder absorber sin problemas o es mejor que abramos una nueva hipoteca?

Eso por un lado. Luego, si podemos asumirlo, ¿es relativamente más económico? ¿Nos conviene (por nuestros ingresos) tener que abrir una nueva hipoteca más ajustada a nuestro caso particular?

En el balance que hagamos encontraremos la respuesta a esta pregunta.

Muchas personas que quieren lanzar una empresa se encuentran con el problema de no saber dónde situar su local comercial. Muchos optan por el alquiler de un local, pues es una de las opciones más rentables. Otros tantos ven una gran viabilidad en su negocio y optan por la compra de un local o un inmueble para poder realizar sus operaciones.

El problema empieza aquí, por los impedimentos que se interponen a la hora de recibir el préstamo para financiar el local que se quiere adquirir. No sucede lo mismo con la compra de una vivienda particular, pues los riesgos son menores. En este caso, los riesgos están supeditados a la viabilidad futura de la empresa que quiere llevar a cabo su actividad comercial.

Las principales razones por las que no se concede este tipo de préstamos son la alta cantidad a desembolsar por parte de la entidad bancaria (pues es necesaria para cubrir el elevado coste del local o inmueble de la oficina de la empresa), y el alto riesgo a asumir (ya que se trata de financiar la oficina de una empresa a la que no sabemos si le irá bien o no).

Requisitos para obtener la hipoteca de un local

Ya hemos comentado los requisitos para poder acceder a la concesión de la hipoteca de un local. En general, se trata de un par de condiciones que parecen básicas, pero es necesario que las tomemos en consideración para poder obtener dicha financiación.

Estamos hablando de los siguientes requisitos:

• En primer lugar, es normal que si vamos a querer obtener la hipoteca para un local para una actividad comercial, necesitemos tener una empresa o una idea de empresa que se vaya a llevar a cabo y requiera de un local para su actividad, gestión y/u otro.
• No tener capacidad financiera para poder efectuar el desembolso del local donde se establecerá la empresa. Para ello, es necesario que revisemos las condiciones por las cuales se nos podrá ofrecer un préstamo hipotecario en este tipo de casos. Lo veremos a continuación.

Condiciones de las hipotecas para locales

Como ya hemos indicado, son algunas las restricciones que hacen que no nos ofrezcan un préstamo hipotecario para los inmuebles de nuestra empresa. Salvando esto, vamos a indicar en qué condiciones nos pueden ofrecer este tipo de préstamo:

• Las exigencias de devolución del préstamo son más cortas. Lo normal es que el período de devolución de este tipo de préstamos hipotecarios no supere los 15 años. Esto se debe a las exigencias en las que incurren las entidades bancarias para asegurarse el dinero: no sabe la viabilidad futura de la empresa. Es por ello que la entidad bancaria prefiere asegurarse el dinero exigiendo un plazo de devolución inferior al habitual en viviendas habituales.
• Los tipos de interés son muy altos. En este apartado, es importante destacar el "abuso" o gran nivel de exigencia en el que se incurre a la hora de contratar este tipo de hipotecas, ya que suele ser mucho más alto que una hipoteca de una vivienda normal. Esto se debe (por media y experiencias pasadas de la entidad) al alto riesgo en el que incurren ofreciendo este tipo de hipotecas a los demandantes de las mismas.
• Limitaciones para financiar el valor del local. Las entidades bancarias aseguran, como ya hemos visto, el dinero que van a prestar a una empresa. En este apartado nos referimos al valor que como máximo financia (y de media, pues cambiará dependiendo de la entidad bancaria), que es el 70% del valor del local o inmueble que se quiere financiar (el 30% restante debe ser concedido por recursos propios).

Tener una vivienda en propiedad sabemos que no es nada fácil. De vez en cuando sale un gasto que tenemos que cubrir y no sabemos cómo. La forma más habitual es la financiación, que es la que todo el mundo conoce y a la que se está más acostumbrado.

Dicho gasto puede ser de diferente índole: gastos de reformas, para pagar un coche, para un gasto imprevisto relacionado con el hogar, etc. En el caso de que ya se tenga una hipoteca y no se ha terminado de pagar, conviene destacar que podemos hacer dos cosas diferentes: ampliar la hipoteca o cancelar la actual hipoteca y pedir una nueva con el nuevo importe deseado (sumándole el importe anterior).

Veamos caso por caso en qué consiste.

Ampliación de la hipoteca

Ambos casos (la ampliación de la hipoteca o pedir una nueva) conlleva que gestionemos de nuevo el contrato acordado con la entidad bancaria a la que requerimos el préstamo hipotecario. De este modo, la entidad revalorizará la situación del cliente (su situación laboral, el nivel de endeudamiento en el que se encuentra, etc.) y tendrá que decidir si aprueba o no la ampliación de dicha hipoteca. En el caso de que la acepte, se procede con los siguientes pasos:

• Se deberá incurrir en un gasto de comisión por novación: el importe es un porcentaje del capital total pendiente de amortizar, incluyendo el capital ampliado.
• Se tendrá que abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que dependerá de la Comunidad Autónoma y varía entre 0'5 y 1'5%. Estos datos son relativos, y dependerá de la situación en cada año.
• Se deberán incurrir en gastos de gestoría, de Registro de la Propiedad y de notaría, nuevamente.
• Nuevo proceso de tasación de la vivienda.

Pedir una nueva hipoteca (rehipotecar)

Realmente, si se quiere hacer una ampliación de hipoteca solo se tendrá que hacer una novación. En caso de rehipotecar la vivienda se tendrán que realizar dos movimientos: cancelar la hipoteca que tiene ahora y constituir una nueva con el capital necesario. Por ello, los costes necesarios serán los siguientes:

• Comisión por cancelación de la anterior hipoteca.
• Escritura de cancelación en notario.





• Anulación de la carga en el Registro y gestoría si fuera necesario.

Y puesto que se va a abrir una nueva hipoteca, se sumarían nuevos gastos derivados de:

• Una comisión de apertura de la nueva hipoteca.
• Una nueva tasación del inmueble.
• Abonar nuevamente el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
• Incurrir en gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría necesarios.

¿Es mejor ampliar la hipoteca o contratar (pedir) otra?

Una vez hemos analizado ambas situaciones, conviene resaltar, ahora sí, qué opción es la mejor para ambos casos.

Como hemos podido comprobar, los gastos que se derivan de pedir un préstamo para otra hipoteca son mucho mayores. Esto se debe a que incurrimos en costes por la cancelación de la hipoteca, así como nuevos costes de creación de una nueva hipoteca...

Por ello, podemos indicar que la ampliación de hipoteca es mucho más económica y conveniente que pedir una nueva.

Eso sí, puede que el coste en el que incurramos a la hora de ampliar la hipoteca sea mayor de lo que pensábamos, por lo que conviene destacar que posiblemente convenga más pedir un préstamo personal aparte en vez de realizar dicha ampliación de capital. Esto dependerá de cada caso, y ambas situaciones deberán ser estudiadas con detenimiento.

Lo mejor que podemos hacer es pedir asesoramiento financiero a la entidad bancaria donde tenemos establecido nuestro préstamo y juzgar y comparar qué opción nos conviene más.

Existe multitud de productos ofertados por las entidades bancarias que no todo el mundo conoce bien. Uno de ellos pertenece al ámbito de la hipoteca y es el que presentamos hoy: las hipotecas inversas.

Conviene conocerlas bien, porque no son accesibles para todo el mundo.

¿En qué consisten las hipotecas inversas?

Las hipotecas inversas, como ya hemos indicado, se reservan para un grupo reducido y selecto de consumidores. Esto se debe a las características y requisitos que se presentan, por ello las entidades bancarias no tratan de hacer mucho "ruido" para promocionar este tipo de producto. La idea es que, en vez de solicitar un préstamo para poder acceder a tener una vivienda, la garantía que se presenta es la vivienda, porque ya se tiene, y no el préstamo.

Pero entonces, ¿qué tipo de requisitos y/o características tienen estas hipotecas? Vamos a verlas.

Características de las hipotecas inversas

• Esta hipoteca está destinada para personas mayores de 65 años. Además debe tener una vivienda en propiedad y que ésta sea su vivienda habitual. También cabe la posibilidad de que se acceda a dicha hipoteca si es el caso de personas afectadas de dependencia o personas con algún grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%.
• La cantidad del préstamo que se concede es muy relativa. Ésta dependerá de múltiples factores como lo son el valor de tasación de la vivienda (que tiene que ser el correcto, pues cuanto mejor sea más cantidad se recibe), la edad de la persona que solicita el préstamo y su esperanza de vida.
• Disposición del préstamo por parte del solicitante. Esta característica tiene mucho que ver con la que acabamos de ver, pues de la anterior depende cómo se dispondrá del préstamo para obtener la vivienda. El importe puede ser entregado en un pago único al solicitante (se entrega todo el capital) o mediante disposiciones periódicas. Ésta última forma acepta dos modalidades diferentes: que se realice en un tiempo determinado (si el titular deja de recibir capital, la deuda seguirá generando los oportunos intereses de los préstamos) o que se haga en forma vitalicia (se recibe el capital necesario mientras el solicitante siga vivo).
• La entidad bancaria o acreedor podrá exigir el pago exclusivamente cuando el solicitante fallezca. “La deuda solo será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios”, así lo indica la Ley 41/2007.
• Este tipo de hipotecas cuenta con un tratamiento fiscal favorable. Esto se debe a que las rentas que se derivan tributan como un préstamo y no como un rendimiento. No obstante, el titular de la vivienda puede, con total libertad, alquilar la vivienda y obtener ingresos por ello. Eso sí, muchas entidades bancarias exigen (algunas no) que sean notificadas si se va a proceder al alquiler del inmueble. Esta práctica (la de alquiler) está recogida por el Banco de España, por lo que no es ilegal si se practica.
• Los herederos juegan un papel fundamental. Cuando ocurra el fallecimiento del titular o del último titular beneficiario y existan herederos, éstos deberán cumplir con la obligación que van a adquirir. En esta instancia pueden tomar una serie de acciones: en primer lugar que el banco adquiera de nuevo la titularidad de la propiedad (del inmueble) que estaba establecida como garantía en el contrato de este tipo de hipoteca, deberá mantener a propiedad de dicho inmueble y deberá pagar el préstamo junto a los intereses correspondientes (en otras palabras, cancelar el préstamo); en segundo lugar, el heredero tendrá la posibilidad de vender la propiedad para poder cubrir la deuda que se haya contraído (siempre y cuando esto sea viable).

Cuando pedimos un préstamo a una entidad bancaria que nos ayude a pagar nuestra hipoteca no solemos reparar en que después de la última cuota de la hipoteca debe hacerse un pago final. Es el que vamos a analizar a continuación.

Levantamiento de la hipoteca

Se llama levantar o cancelar una hipoteca al pago final que el propietario de un inmueble debe realizar como constancia de que dicho inmueble queda liberado de cargas y demás obligaciones. Se trata de un trámite que debe cumplimentarse siguiendo unos pasos y que conlleva unos costes que dependerán de la entidad y de los trámites que se quieran llevar a cabo.

Trámites para levantar la hipoteca

En cuanto a los trámites que se deben llevar a cabo para poder levantar la hipoteca encontramos los siguientes:

• En primer lugar, se deberá pagar la última cuota del préstamo que se haya solicitado a la entidad bancaria.
• Una vez realizado esto, el banco o la entidad en la que hayamos pedido dicho préstamo nos dará un documento llamado certificado cero, en el que consta que no quedan deudas por pagar y que se ha pagado correctamente la amortización de dicho préstamo. Este documento puede ser gratuito o podría llegar a costar algo de dinero (alrededor de los 100 euros en algunos casos).
• A continuación, se deberá firmar una nueva escritura pública (de cancelación) en la que deben deben estar presentes un notario y un apoderado del banco. Para poder realizar esto, se deberá contar con el certificado anterior y la escritura de la hipoteca. Obviamente, tendremos que incurrir en gastos notariales que podrían costarnos, como mínimo, unos 90 euros.





• El siguiente paso es cumplimentar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (nº 600) que se deberá hacer en las oficinas de Hacienda. Se trata de un trámite en el que solo deberemos pagar la cantidad de 1 euro por el coste del formulario que vayamos a realizar.
• Por último, deberemos acudir al Registro de la Propiedad para poder registrar la cancelación, donde desembolsaremos la cantidad de 25 euros para tal fin.
• Es importante que en la oficina del Registro se solicite una Nota Simple que confirme oficialmente que el inmueble que hemos registrado está libre de cargas. Dicha relevancia es especial para aquellos que quieran poner en venta su vivienda en un futuro o aún así dudan de hacerlo (no está de más tenerlo).

¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca?

La cancelación de la hipoteca es algo fundamental si ya hemos acabado con el último pago de nuestro préstamo hipotecario. Nos permitirá tener en nuestras manos un documento que avale que nuestro inmueble está libre de cargas y demás obligaciones y que, si en un futuro queremos, podamos vender dicho inmueble con total tranquilidad y con los documentos en regla.

Comentado eso, más el proceso o trámite que se debe seguir para la cancelación de la hipoteca, es necesario que recapitulemos un poco. Es muy relativo el precio de cancelación de hipoteca de una persona u otra. Dependerá en gran medida de su entidad bancaria que le ha prestado el dinero, así como los gastos notariales en los que incurre.

No obstante, podemos hacer una estimación media de unos 400 euros, sin contar los gastos de cancelación que el banco nos puede requerir. Para poder amortizar sin problemas dicha cantidad, muchos bancos ofrecen microcréditos (muchos de ellos online, que facilitan los trámites) para poder ayudar a aquellas personas que no pueden hacer frente a los gastos que hemos comentado anteriormente. Incluso a veces dichas financiaciones permiten recurrir a una gestoría que ayuda a realizar los trámites de forma correcta y más organizada.

Los gastos de formalización han sido uno de los puntos más conflictivos que han surgido en la concesión de las hipotecas durante los últimos años. Son muchas las sentencias que se han dictado acerca de este tema y, en ocasiones, muy diferentes y contradictorias.

La justicia determinó que era una cláusula abusiva que los clientes hicieran frente a todos los gastos de formalización de la hipoteca. Esto provocó una gran reacción entre las personas afectadas que reclamaron la devolución de los importes que no debían haber pagado. Sin embargo, el Impuesto de Actos Jurídicos se quedaba fuera de estos gastos, por lo que, en la mayoría de ocasiones, seguía pagándolo el cliente.

Ahora la justicia ha cambiado su criterio varias veces en poco tiempo. Por ello, vamos a esclarecer quién debe hacer frente al impuesto de las hipotecas: ¿los bancos o las personas? Te avisamos de que los hechos pueden ser un poco liosos.

Impuesto de actos jurídicos: ¿lo pagan los clientes o los bancos?

Con la sentencia del 16 de octubre de 2018, el Tribunal Supremo confirmaba que el Impuesto de Actos Jurídicos en la formalización de las hipotecas debe ser pagado por los bancos, ya que es el principal interesado en la concesión del préstamo hipotecario.

Con esta resolución judicial el Tribunal Supremo se corregía a sí mismo y cambiaba de postura en relación a este tema. Esto modificaba la jurisprudencia que había hasta ahora, cuando dijo en una sentencia anterior que era el cliente el que tenía que hacer frente a estos importes. Esta interpretación de la Ley de Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados muestra la nueva doctrina que aplicaría a partir de ahora el Tribunal, cerrando así las diferencias que existían dentro de esta organización.

Sin embargo, al día siguiente, el Presidente de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo, paralizó está sentencia por la repercusión social y económica que podía tener esta decisión. De esta forma, se dejaba en el aire esta sentencia hasta que se reuniera el pleno del Tribunal Supremo, formado por 31 jueces, que tomaría la decisión el 5 de noviembre.

Debemos tener en cuenta que los impuestos de una hipoteca conforman el 75%-80% de los gastos de formalización del préstamo, y pueden estar cerca de los 3.000€ para una hipoteca media. Son muchos los afectados por esta sentencia, por lo que si se hubiera confirmado, hubiera supuesto para la banca la devolución de miles de millones de euros. En caso, de que se confirmara que los impuestos corrieran a cuenta de los bancos también habría que determinar hasta donde llegaba la retroactividad del asunto. Algo que podía multiplicar de forma exponencial las cantidades que deberían devolver las entidades financieras.

El 5 de noviembre se reunía el Pleno del Tribunal Supremo para tomar la decisión al respecto. Sin embargo, no fue hasta el día siguiente, llegada la noche, tras dos jornadas intensas de debate, cuando finalmente, el Tribunal decidió que eran los clientes, los que debían hacer frente a los impuestos de la hipoteca.

Así los clientes de las hipotecas pierden una larga batalla en la que se han podido ver grandes cambios de criterio por parte de la justicia, dando la razón a las dos partes en diferentes ocasiones. Todo esto también deja en entredicho la credibilidad de este Tribunal que se vuelve a poner del lado de los bancos una vez más. Ahora queda ver si los otros gastos de formalización como los gastos de notario, gestoría o tasación, que ya se estaban devolviendo a los clientes, también tienen corren a cuenta de estos prestatarios.