Banca

Tras haber pasado 1 año de la aprobación de la nueva ley hipotecaria que presento el Ministro de Economía del PP, ya podemos saber cuándo entra en vigor la nueva ley hipotecaria. Será a partir de Marzo de 2019 cuando los nuevos cambios, que siguen la normativa europea 2014/17/UE, intenten de proteger a los clientes que soliciten hipotecas en España.

No obstante, no todas las medidas claves que se pedían en Bruselas se han contemplado en el texto definitivo de España, y aún pasado tanto tiempo no se ha podido observar cambios a incluir en ella. Hablamos de medidas sobre la regulación sobre el sistema de cálculo del TAE, regulación de la publicidad referida a préstamos hipotecarios, normativa sobre evaluación de solvencia de consumidores y tasación de inmuebles, etc.

¿Qué cambios se han introducido en la nueva ley hipotecaria?

Entre los cambios que sí se han introducido en la nueva ley hipotecaria podemos encontrar los siguientes.

Gastos de hipoteca a cargo de los bancos

En primer lugar, las entidades bancarias o aquellos bancos que presten dinero van a tener que pagar todos los gastos relacionados a la hipoteca exceptuando el de la tasación (que corresponderá al usuario). En este sentido, tendrán que pagar gastos de notaría, gestoría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

He aquí la primera cuestión o duda: ¿beneficiará realmente al usuario que solicite un préstamo hipotecario? A primera vista parece ser que sí, pero suponiendo que las entidades van a tener que hacerse cargo de dicho pago, lo más normal es que trasladen dichos gastos a un aumento del interés a pagar, o en la cantidad que se le cobra íntegramente al usuario.

Menos deshaucios

En segundo lugar, la nueva ley hipotecaria trata de ayudar a que se detengan los desahucios mediante el retraso de las cuotas impagadas (prologando los meses en los que el cliente puede pagar).

¿Cómo lo va a realizar? De la siguiente manera: si durante la primera mitad del contrato se ha producido un impago que alcance el 3% del préstamo hipotecario o 12 cuotas mensuales, se podría poner en marcha el desahucio. Lo mismo ocurrirá en la segunda mitad del contrato pero cuando se produzca un impago de, a lo sumo, 7% del importe del préstamo o 15 cuotas mensuales.

Cabe mencionar que esta medida no entrará con retroactividad en los casos; es decir, que los casos en los que se haya abierto un procedimiento de desahucio no podrán salvarse mediante la modificación de esta Ley. La presente modificación solo tendrá efectividad para los casos que comiencen desde este instante.

Reducir costes de amortización

El tercer lugar, se pretende abaratar los costes de amortización anticipada de la hipoteca. Se hará del siguiente modo:

• Hipotecas variables: primeros 3 años, comisión del 0'25% sobre el importe a adelantar. A partir del año 3, 0'15%
• Hipotecas a tipo fijo: en los 10 primeros años, comisión máxima 2%. A partir del año 10, 1'5%.

Cabe destacar que estas medidas en concreto han sido aprobadas con carácter retroactivo: todas las amortizaciones anticipadas podrán acogerse a estas nuevas condiciones si así lo desean. Además, cabe mencionar que se reserva el derecho a las entidades financieras de poder aceptar o denegar el cambio de hipoteca que el usuario quisiese hacer.

Otros cambios importantes

Otros cambios importantes que se han introducido:

• Los bancos no podrán obligar a sus clientes a contratar productos vinculados a una hipoteca (como domiciliar recibos o uso de sus tarjetas de crédito, para aprovechar que sus usuarios hagan operaciones en sus entidades).
• Las subrogaciones y novaciones de préstamos hipotecarios serán gratuitas.
• Los intereses por demora que se establecen en los préstamos hipotecarios van a ser, como máximo, 3 veces el precio oficial del dinero en ese momento.

Estos son los principales cambios que introduce la nueva ley hipotecaria aprobada por el gobierno. Sin duda introduce grandes cambios que favorecen al usuario por lo que es necesario conocerlos para ver si existe la posibilidad de beneficiarse de ellos.

Suena muy bien, y la verdad es que a día de hoy conseguir una hipoteca sin entrada es casi un reto para algunas personas. Hoy, te vamos a comentar en qué consisten estas hipotecas y cómo podríamos hacernos con una de ellas.

¿Qué es una hipoteca sin entrada?

Una hipoteca sin entrada se trata de un producto financiero en el que la entidad bancaria financia el total del valor de la vivienda y de sus gastos de escrituración, tanto del préstamo como de la vivienda que se ha adquirido.

Sin duda alguna, es un producto bastante apetecible tanto para los clientes (que era accesible para aquellas personas que no tenían grandes ahorros), como para los bancos, que se aprovechaba de las personas que aceptaban tales condiciones. Era toda una ventaja para aquellos que querían acceder a una hipoteca y no sabían cómo y he aquí el problema: suponía un riesgo para aquellos perfiles que accedían y no tenían los requisitos de solvencia que podrían exigirse en un primer momento.

A día de hoy y tras la crisis hipotecaria, este producto es difícil de encontrarlo en el mercado de las entidades bancarias. En todo caso, se encuentran hipotecas sin entrada denominadas hipoteca 100, que se encarga de cubrir el valor de la vivienda pero no de los gastos ocasionados.

Para evitar tener riesgos con este producto, lo más normal es que lo evitemos contratando una hipoteca convencional y lo financiemos de esta forma. De otra forma, podremos acceder a la financiación pero sin contar con un colchón de ahorros en el que podamos respaldarnos. Todo depende de lo solventes que podamos llegar a ser y de si el banco está dispuesto a cedernos una hipoteca de ésta envergadura.

Claves para conseguir el 100% de la hipoteca

Debemos advertir de que, actualmente, y tras la crisis hipotecaria que hemos vivido recientemente un banco no está dispuesto a financiar el 100% del total de una hipoteca. En todo caso, financia hasta un máximo de un 80%. No obstante, conseguir una financiación del 100% no es tan difícil.

Toma nota, pues te vamos a presentar algunas claves para poder conseguir dicha financiación:

Disponer de un buen perfil financiero

Sin duda, lo que motiva o mueve a los bancos a conceder o no una hipoteca de tales dimensiones es de tener un buen perfil financiero. Hablamos de un buen perfil financiero cuando el usuario presenta un sueldo estable y alto y algunos detalles que aseguren que pueda absorber la financiación que quiere recibir del banco, sin que éste incurra en muchos riesgos. Entre otras de las características, encontramos tener un contrato fijo en la empresa (y si es con antigüedad laboral, mejor), no tener préstamos sin resolver, no tener impagos o cobrar una media de 2700 ó 3000 euros al mes.

Contar con el apoyo de un profesional

Algunos profesionales como los servicios que ofrecen los intermediarios financieros o los brókers inmobiliarios sirve de mucho cuando intentan negociar con los bancos dichas concesiones. Igualmente, para poder ser ayudados por sus servicios deberemos pagar una comisión que tiene un coste entre el 1 y el 5% (aproximadamente, pues cada intermediario querrá cobrar lo que quiera) del capital conseguido.

Pedir hipoteca para comprar piso de bancos

Muchas veces, algunas entidades de crédito están dispuestas a ofrecer unas condiciones de financiación más atractivas e incluso a cubrir el valor de la compraventa para que se adquieran este tipo de productos financieros. No obstante, las hipotecas para pisos de bancos son hipotecas 100 (las vistas anteriormente), por lo que habría que negociar con el banco la financiación.

Ofrecer más garantías

Ofrecer garantías es algo que el banco valora muy positivamente. Alguna de éstas garantías puede ser el hecho de tener otro inmueble en nuestras manos que ya tuviésemos o contar con un avalista (una persona que, en caso de que no podamos pagar nosotros, responda a nuestras deudas en nuestro lugar). Dichas opciones son un riesgo para nosotros, puesto que si no tenemos suerte y sale mal, posiblemente pongamos en juego lo que hemos dado como garantía.

Eso sí, si nos sale bien puede ser que el banco nos avale una gran cantidad o incluso el 100% de lo que necesitamos. También hay que tener en cuenta que sí hay que tener dinero en ahorros, pues los gastos de hipoteca y compraventa suele rondar el 10 y 15% del valor de vivienda.

Se tiende a pensar siempre que las acciones llevadas a cabo por un Gobierno en sus políticas fiscales discrecionales son la única causa de los cambios que se producen en el saldo de ingresos y gastos que se originan en un país. Pero esto no es así, existen otras causas que hacen cambiar este sentido y son los estabilizadores automáticos.

¿Qué son los estabilizadores automáticos?

Los estabilizadores automáticos son las partidas de los presupuestos públicos que de manera automática se ven modificadas a causa de los cambios en el nivel de actividad.

Dependiendo de si se trata de la partida de ingresos o gastos encontraremos unos estabilizadores u otros. Los principales estabilizadores de los ingresos pueden ser los impuestos de los beneficios de las empresas, la renta de los trabajadores o el consumo de bienes y servicios. Por otra parte, uno de los principales estabilizadores de los gastos son las prestaciones que se dan a los desempleados en momentos de paro.

Otro punto a tener en cuenta es el momento o la fase en el que se encuentre la economía. Dependiendo de si se encuentra en recesión (o también llamado estancamiento) o expansión, los estabilizadores automáticos actuarán de una forma u otra.

• Para fases de recesión, se disminuyen los ingresos fiscales, así como el desempleo y por consiguiente el gasto público que se genera (al ceder más subsidios). Por consiguiente, el saldo presupuesario se ve afectado; el superávit será menor o, lo que es lo mismo, déficit.
• Para fases de expansión, los estabilizadores, en este caso, generan mayores ingresos públicos y reducen el gasto, provocando que el saldo presupuestario salga favorable o en mejores condiciones (hay un mayor superávit público).

Cuando se produce alguna de estas acciones, podemos indicar que se ha modificado el saldo presupuestario a favor o en contra de la economía del país. En cualquier de los dos casos, podemos hablar de efecto estabilizador al efecto producido por lo estabilizadores automáticos que, como hemos indicado, no vienen a mano de las propias políticas fiscales discrecionales impuestas por los Gobiernos.

¿Para qué sirven los estabilizadores automáticos?

Los estabilizadores automáticos es algo que no se puede controlar. Obviamente, si fuera así sería no se llamarían "automáticos". Es un efecto que es producido de forma automática y que no depende del control humano para ello.

Lo que sí podemos controlar nosotros como personas son las políticas que se aplican en el país, pues dependiendo de la que se aplique el efecto del estabilizador será uno u otro. En cualquier de los dos casos (favorable o desfavorable), el efecto estabilizador tratará de favorecer o desfavorecer en la medida de lo posible el objetivo marcado por los Gobiernos a través de las medidas o de las herramientas que se han tomado para su actuación. Dicho de otro modo: los impuestos que se gravan de los beneficios empresariales (estabilizador de ingresos) o las prestaciones por desempleo (estabilizador de gastos) serán los estabilizadores que afecten a la economía y que irá conjuntamente a la medida que el Gobierno inicialmente haya marcado, independientemente de que ese haya sido su objetivo o no.

Por lo que, respondiendo a la pregunta, podríamos indicar que los estabilizadores sirven para estabilizar la economía de forma automática debido a las medidas que se han querido tomar conforme a unos objetivos previamente establecidos.